ஒரு ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு அறக்கட்டளையின் (REIT) மதிப்பை மதிப்பிட விரும்பும் முதலீட்டாளர்கள், ஒரு பங்குக்கு வருவாய்-இபிஎஸ் (இபிஎஸ்) மற்றும் விலை-க்கு-வருவாய் (பி / இ) போன்ற பாரம்பரிய அளவீடுகள் பொருந்தாது என்பதைக் கண்டுபிடிப்பார்கள்., REIT இன் மதிப்பை மதிப்பிடுவதற்கு மிகவும் நம்பகமான முறையைப் பற்றி விவாதிப்போம்.
செயல்பாடுகளிலிருந்து நிதிகளை ஆராய்தல் (FFO)
ஒரு கற்பனையான குடியிருப்பு REIT இன் XYZ ரெசிடென்ஷியல் (XYZ) இலிருந்து சுருக்கமான வருமான அறிக்கையைப் பார்ப்பதன் மூலம் ஆரம்பிக்கலாம்.
2017 முதல் 2018 வரை, XYZ ரெசிடென்சியின் நிகர வருமானம் அல்லது "கீழ்நிலை" கிட்டத்தட்ட 30% (+ $ 122, 534 முதல் $ 543, 847 வரை) அதிகரித்துள்ளது. இருப்பினும், இந்த நிகர வருமான எண்களில் தேய்மான செலவுகள் அடங்கும், அவை குறிப்பிடத்தக்க வரி உருப்படிகளாகும். பெரும்பாலான வணிகங்களுக்கு, தேய்மானம் என்பது ஏற்றுக்கொள்ளத்தக்க பணமல்லாத கட்டணமாகும், இது ஒரு முந்தைய காலகட்டத்தில் செய்யப்பட்ட முதலீட்டின் விலையை ஒதுக்குகிறது. ஆனால் ரியல் எஸ்டேட் என்பது பெரும்பாலான நிலையான-ஆலை அல்லது உபகரண முதலீடுகளிலிருந்து வேறுபட்டது, ஏனெனில் சொத்து மதிப்பு அரிதாகவே இழந்து பெரும்பாலும் பாராட்டுகிறது. நிகர வருமானம், தேய்மானத்தால் குறைக்கப்பட்ட ஒரு நடவடிக்கை, எனவே, செயல்திறனின் தரமற்ற அளவீடு ஆகும். இதன் விளைவாக, REIT களை செயல்பாடுகளிலிருந்து (FFO) நிதி மூலம் தீர்ப்பது அர்த்தமுள்ளதாக இருக்கிறது, இது தேய்மானத்தை விலக்குகிறது. (REIT முதலீட்டில் பின்னணி வாசிப்புக்கு, REIT வழி பார்க்கவும்.)
நிறுவனங்கள் நிகர வருமானத்துடன், அடிக்குறிப்புகளில் தெரிவிக்கப்பட்டுள்ள FFO ஐ சரிசெய்ய வேண்டும். பொதுவான கணக்கீட்டில் நிகர வருமானத்திற்கு தேய்மானத்தை மீண்டும் சேர்ப்பது மற்றும் மதிப்பிழந்த சொத்தின் விற்பனையின் லாபத்தைக் கழிப்பது ஆகியவை அடங்கும். இந்த ஆதாயங்கள் அவை மீண்டும் நிகழவில்லை என்று கருதி, எனவே REIT இன் நிலையான ஈவுத்தொகை செலுத்தும் திறனுக்கு பங்களிக்கவில்லை. 2017 மற்றும் 2018 ஆம் ஆண்டுகளில் நிகர வருமானத்தை FFO க்கு (சிறிய பொருள்களுடன் தெளிவுக்காக அகற்றப்பட்டது) சமரசம் பின்வருமாறு அமைக்கப்பட்டுள்ளது:
தேய்மானம் மீண்டும் சேர்க்கப்பட்டு, சொத்து ஆதாயங்கள் கழிக்கப்பட்ட பின்னர், செயல்பாடுகளின் நிதி (FFO) 2017 இல் சுமார் 838, 390 டாலர்களுக்கும், 2018 இல் கிட்டத்தட்ட 8, 000 758, 000 க்கும் சமம் என்பது தெளிவு.
FFO ஐப் புகாரளிக்க வேண்டும், ஆனால் அது ஒரு பலவீனத்தைக் கொண்டுள்ளது: தற்போதுள்ள சொத்துக்களின் போர்ட்ஃபோலியோவைப் பராமரிக்க தேவையான மூலதன செலவினங்களுக்கு இது கழிக்கப்படுவதில்லை. பங்குதாரர்களின் ரியல் எஸ்டேட் இருப்புக்கள் பராமரிக்கப்பட வேண்டும், உதாரணமாக அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளை ஓவியம் வரைதல், எனவே எஃப்.எஃப்.ஓ அனைத்து செலவுகள் மற்றும் செலவினங்களுக்குப் பிறகு மீதமுள்ள உண்மையான பணப்புழக்கம் அல்ல.
எனவே, தொழில்முறை ஆய்வாளர்கள், REIT இன் மதிப்பை மதிப்பிடுவதற்கு "செயல்பாடுகளிலிருந்து சரிசெய்யப்பட்ட நிதி" (AFFO) எனப்படும் ஒரு அளவைப் பயன்படுத்துகின்றனர். FFO பொதுவாகப் பயன்படுத்தப்பட்டாலும், தொழில் வல்லுநர்கள் இரண்டு காரணங்களுக்காக AFFO இல் கவனம் செலுத்துகிறார்கள். முதலாவதாக, இது பங்குதாரர்களுக்கு கிடைக்கக்கூடிய மீதமுள்ள பணப்புழக்கத்தின் மிகவும் துல்லியமான நடவடிக்கையாகும், எனவே மதிப்பை மதிப்பிடுவதற்கான சிறந்த "அடிப்படை எண்" ஆகும். இரண்டாவதாக, இது உண்மையான எஞ்சிய பணப்புழக்கம் மற்றும் ஈவுத்தொகையை செலுத்துவதற்கான REIT இன் எதிர்கால திறனைக் கணிப்பதாகும்.
AFFO க்கு ஒரு சீரான வரையறை இல்லை, ஆனால் பெரும்பாலான கணக்கீடுகள் மேலே குறிப்பிட்டுள்ளபடி மூலதன செலவினங்களைக் கழிக்கின்றன. XYZ குடியிருப்பு விஷயத்தில், 2018 ஆம் ஆண்டிற்கான AFFO ஐப் பெற கிட்டத்தட்ட 2, 000 182, 000 FFO இலிருந்து கழிக்கப்படுகிறது. இந்த எண்ணை பொதுவாக REIT இன் பணப்புழக்க அறிக்கையில் காணலாம். தற்போதுள்ள சொத்துக்களை பராமரிக்க தேவையான பணத்தின் மதிப்பீடாக இது பயன்படுத்தப்படுகிறது, இருப்பினும் குறிப்பிட்ட பண்புகளை உற்று நோக்கினால் இன்னும் துல்லியமான தகவல்களை உருவாக்க முடியும்.
ஒரு பங்குக்கு வருவாய்-இபிஎஸ் மற்றும் பி / இ போன்ற பாரம்பரிய அளவீடுகள் ஒரு REIT இன் மதிப்பை மதிப்பிடுவதில் நம்பகமானவை அல்ல.
FFO மற்றும் / அல்லது AFFO இல் வளர்ச்சியை ஆராய்தல்
ஒன்று அல்லது இரண்டு அளவீடுகளிலும் எதிர்பார்க்கப்படும் வளர்ச்சியைத் தேடும் போது, FFO மற்றும் AFFO கையில் இருக்கும்போது REIT இன் மதிப்பை அதிக துல்லியத்துடன் மதிப்பிடலாம். இதற்கு REIT மற்றும் அதன் துறையின் அடிப்படை வாய்ப்புகளை கவனமாகப் பார்க்க வேண்டும். REIT இன் வளர்ச்சி வாய்ப்புகளை மதிப்பிடுவதற்கான பிரத்தியேகங்கள் இந்த கட்டுரையின் எல்லைக்கு அப்பாற்பட்டவை, ஆனால் இங்கே சில ஆதாரங்கள் உள்ளன:
- வாடகைக்கு வருவாயை மேம்படுத்துதல் / மேம்பட்ட பண்புகளை மேம்படுத்துவதற்கான / பராமரிப்பதற்கான வாய்ப்பை அதிகரிக்கும் (ஒரு பிரபலமான மற்றும் வெற்றிகரமான தந்திரோபாயம் குறைந்த-இறுதி சொத்துக்களைப் பெறுவதும், உயர் தரமான குத்தகைதாரர்களை ஈர்ப்பதற்காக அவற்றை மேம்படுத்துவதும் ஆகும்; சிறந்த குத்தகைதாரர்கள் அதிக ஆக்கிரமிப்பு விகிதங்களுக்கு வழிவகுக்கும் (குறைவான வெளியேற்றங்கள்) மற்றும் அதிக வாடகைகள்) வெளிப்புற வளர்ச்சி வாய்ப்புகள் (பல REIT கள் கையகப்படுத்தல் மூலம் FFO வளர்ச்சியை வளர்க்கின்றன, ஆனால் ஒரு REIT அதன் பெரும்பாலான இலாபங்களை விநியோகிக்க வேண்டும், பொதுவாக ஒரு பெரிய பணப் பதுக்கலை வைத்திருக்காது, ஏனெனில் பல REIT கள் வெற்றிகரமாக தங்கள் இலாகாக்களை கத்தரிக்கின்றன, மதிப்பிடப்படாத சொத்துக்களைப் பெறுவதற்கு நிதியளிப்பதற்காக குறைவான செயல்திறன் கொண்ட சொத்துக்களை விற்பனை செய்தல்)
FFO / AFFO க்கு பலவற்றைப் பயன்படுத்துதல்
REIT இன் மொத்த வருவாய் இரண்டு மூலங்களிலிருந்து வருகிறது: ஈவுத்தொகை செலுத்தப்பட்டது மற்றும் விலை பாராட்டு. எதிர்பார்க்கப்படும் விலை பாராட்டு மேலும் இரண்டு கூறுகளாக உடைக்கப்படலாம்: FFO / AFFO இன் வளர்ச்சி மற்றும் விலை-க்கு-FFO இன் விரிவாக்கம் அல்லது விலையிலிருந்து AFFO பல
XYZ க்கான மடங்குகளைப் பார்ப்போம். FFO ஆல் வகுக்கப்பட்ட விலையை நாங்கள் காண்பிக்கிறோம் என்பதை நினைவில் கொள்க, இது உண்மையில் சந்தை மூலதனம் FFO ஆல் வகுக்கப்படுகிறது. இந்த எடுத்துக்காட்டில் XYZ இன் சந்தை மூலதனம் (ஒரு பங்குக்கான விலையால் பெருக்கப்படும் பங்குகளின் எண்ணிக்கை) சுமார் billion 8 பில்லியன் ஆகும்.
தொழில் சகாக்களுடன் நேரடி ஒப்பீடு செய்வதைத் தவிர்த்து, இந்த மடங்குகளை எவ்வாறு விளக்குவது? பி / இ மடங்குகளைப் போலவே, விலையிலிருந்து எஃப்எஃப்ஒ அல்லது விலையிலிருந்து ஏஎஃப்எஃப்ஓ மடங்குகளை விளக்குவது ஒரு சரியான அறிவியல் அல்ல, சந்தை நிலைமைகள் மற்றும் குறிப்பிட்ட REIT துணைத் துறைகளுடன் பெருக்கங்கள் மாறுபடும்). மேலும், மற்ற ஈக்விட்டி வகைகளைப் போலவே, மிக அதிகமாக இருக்கும் பலவற்றில் வாங்குவதைத் தவிர்க்க விரும்புகிறோம்.
செலுத்தப்பட்ட ஈவுத்தொகைகளைத் தவிர, விலை பாராட்டு இரண்டு ஆதாரங்களாக உடைகிறது: FFO / AFFO இன் வளர்ச்சி மற்றும் / அல்லது மதிப்பீட்டு பல விரிவாக்கம் (விலை-க்கு-FFO அல்லது விலை-க்கு-AFFO விகிதம்). சாதகமான FFO வளர்ச்சி வாய்ப்புகளுடன் REIT ஐப் பார்க்கும்போது இரு ஆதாரங்களையும் ஒன்றாக நாம் கருத்தில் கொள்ள வேண்டும், எடுத்துக்காட்டாக, FFO 10% ஆக வளர்ந்து 10.55x இன் பெருக்கத்தை பராமரித்தால், விலை 10% வளரும். இருப்பினும், பல 5% முதல் 11x வரை விரிவடைந்தால், விலை பாராட்டு சுமார் 15% ஆக இருக்கும் (10% FFO வளர்ச்சி + 5% பல விரிவாக்கம்).
ஒரு பயனுள்ள உடற்பயிற்சி விலை-க்கு-AFFO பன்மடங்கு, அதாவது 1 ÷ = AFFO / விலை ஆகியவற்றின் பரிமாற்றத்தை எடுக்கும். இது XYZ குடியிருப்புடன் சுமார் 7.2% ( $ 575.7 ÷ 8, 000 ) க்கு சமம் மற்றும் இது "AFFO மகசூல்" என்று அழைக்கப்படுகிறது. REIT இன் விலையை மதிப்பிடுவதற்கு, AFFO விளைச்சலை இதனுடன் ஒப்பிடலாம்:
1. சந்தையின் மூலதனமயமாக்கல் வீதம் அல்லது "தொப்பி வீதம்"
2. FFO / AFFO இல் REIT இன் வளர்ச்சிக்கான எங்கள் மதிப்பீடு.
தொப்பி விகிதம் என்பது ஒரு பொதுவான எண்ணாகும், இது ரியல் எஸ்டேட்டுக்கு சந்தை தற்போது எவ்வளவு செலுத்துகிறது என்பதை முதலீட்டாளர்களுக்கு தெரிவிக்கிறது. எடுத்துக்காட்டாக, முதலீட்டாளர்கள் பொதுவாக ஒவ்வொரு ரியல் எஸ்டேட் சொத்தின் நிகர இயக்க வருமானத்தை (NOI) சுமார் 12.5 மடங்கு ( 1 ÷ 8% ) செலுத்துகிறார்கள் என்பதை 8% குறிக்கிறது.
சந்தையின் தொப்பி விகிதம் சுமார் 7% என்றும், XYZ இன் FFO / AFFO க்கான எங்கள் வளர்ச்சி எதிர்பார்ப்பு 5% என்றும் கருதுகிறோம். கணக்கிடப்பட்ட AFFO மகசூல் 7.2% ஆக இருப்பதால், நாங்கள் ஒரு நல்ல முதலீட்டைப் பார்க்கிறோம், ஏனெனில் சந்தையின் தொப்பி வீதத்துடன் ஒப்பிடும்போது எங்கள் விலை நியாயமானதாக இருக்கும் (இது இன்னும் கொஞ்சம் அதிகமாகும், இது சிறந்தது). கூடுதலாக, நாம் எதிர்பார்க்கும் வளர்ச்சி இறுதியில் அதிக ஈவுத்தொகை மற்றும் விலை இரண்டிலும் மொழிபெயர்க்கப்பட வேண்டும். உண்மையில், மற்ற அனைத்து முதலீட்டாளர்களும் எங்கள் மதிப்பீட்டை ஏற்றுக்கொண்டால், XYZ இன் விலை மிக அதிகமாக இருக்கும், ஏனெனில் இந்த வளர்ச்சி எதிர்பார்ப்புகளை இணைக்க அதிக பன்மடங்கு தேவைப்படும்.
அடிக்கோடு
நிகர வருமானத்தை விட செயல்பாடுகளின் (எஃப்எஃப்ஒ) நிதியைப் பார்க்கும்போது REIT மதிப்பீடு அதிக தெளிவை உருவாக்குகிறது. வருங்கால முதலீட்டாளர்கள் ரியல் எஸ்டேட் போர்ட்ஃபோலியோவை பராமரிக்க தேவையான செலவினங்களைக் கழிக்கும் செயல்பாடுகளிலிருந்து (AFFO) சரிசெய்யப்பட்ட நிதியைக் கணக்கிட வேண்டும். REIT இன் ஈவுத்தொகை செலுத்தும் திறன் மற்றும் வளர்ச்சி வாய்ப்புகளை அளவிட AFFO ஒரு சிறந்த கருவியை வழங்குகிறது.
