ரியல் எஸ்டேட் வழித்தோன்றல்களுக்கான வழிகாட்டி

வரலாற்று ரீதியாக, ரியல் எஸ்டேட் பங்கு மற்றும் பத்திர முதலீடுகளுக்கு குறைந்த செயல்திறன் செயல்திறனைக் கொண்டுள்ளது, இது ஒரு விரும்பத்தக்க போர்ட்ஃபோலியோ பல்வகைப்படுத்தல் கருவியாக மாறும். துரதிர்ஷ்டவசமாக, ப property தீக சொத்துக்களை வாங்குவது மற்றும் விற்பது வர்த்தக பத்திரங்களைப் போல எளிதல்ல.

ரியல் எஸ்டேட் வழித்தோன்றல்களை உள்ளிடவும், சொத்து வழித்தோன்றல்கள். இந்த கருவிகள் முதலீட்டாளர்களுக்கு ரியல் எஸ்டேட் சொத்து வகுப்பிற்கு உண்மையில் கட்டிடங்களை வைத்திருக்காமல் வெளிப்பாடு பெற அனுமதிக்கின்றன. அதற்கு பதிலாக, அவை ரியல் எஸ்டேட் வருவாய் குறியீட்டின் செயல்திறனுடன் ரியல் சொத்தை மாற்றுகின்றன. இந்த வழியில், முதலீட்டாளர்கள் ஒரு உண்மையான சொத்தை வாங்காமலும் அல்லது ரியல் எஸ்டேட்டை பிணையமாகப் பயன்படுத்தாமலும் ரியல் எஸ்டேட் பங்கு அல்லது கடனுடன் விளையாடலாம். இது ஒரு முதலீட்டாளர் தனது வெளிப்படையான மூலதன உறுதிப்பாட்டைக் குறைக்கவும், மாற்று இடர் மேலாண்மை உத்திகளை வழங்கும்போது ரியல் எஸ்டேட் இலாகாக்களை எதிர்மறையாக தங்க வைக்கவும் அனுமதிக்கிறது.

NPI அட்டவணை

ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு நம்பகத்தன்மையின் சொத்து கவுன்சில் (NPI) என்பது வணிக ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் முதலீட்டு செயல்திறனை அளவிடுவதற்காக உருவாக்கப்பட்ட ஏற்றுக்கொள்ளப்பட்ட குறியீடாகும். முதலில் 1982 ஆம் ஆண்டில் உருவாக்கப்பட்டது, மதிப்பிடப்படாத குறியீடானது 7, 670 க்கும் மேற்பட்ட சொத்துக்களால் ஆனது, மொத்தம் சுமார் 581 பில்லியன் டாலர் (Q2 2018 நிலவரப்படி), அமெரிக்கா முழுவதிலும் இருந்து

வணிக ரியல் எஸ்டேட் முதலீடுகள் பின்வரும் முதலீட்டு வகைகளாக வகைப்படுத்தப்படுகின்றன:

• தனியார் கடன் பொது ஈக்விட்டி பொது கடன்

ரியல் எஸ்டேட் வழித்தோன்றல்கள் எவ்வாறு செயல்படுகின்றன

தனியார் ஈக்விட்டி துறைக்காக உருவாக்கப்பட்டது, என்.சி.ஆர்.இ.ஐ.எஃப் குறியீட்டில் வழங்கப்படும் வழித்தோன்றல்கள் பல்வேறு வடிவங்களில் வரும் இடமாற்றங்களை அடிப்படையாகக் கொண்டவை, முதலீட்டாளர்கள் குறியீட்டின் பாராட்டு அல்லது மொத்த வருவாய் அல்லது ஒரு நில பயன்பாட்டில் இருந்து வெளிப்பாடுகளை மாற்றுவதன் மூலம் வெளிப்பாட்டை மாற்ற அனுமதிக்கிறது. மற்றொரு.

ஒரு முறை "நீண்ட நேரம் செல்" (வாங்கும் பண்புகளின் வெளிப்பாட்டைப் பிரதிபலித்தல்) அல்லது "குறுகியதாகச் செல்" (விற்பனை செய்யும் பண்புகளின் வெளிப்பாட்டைப் பிரதிபலித்தல்). மற்றொரு முறை என்னவென்றால், சொத்துத் துறையால் உடைக்கப்பட்ட NCREIF குறியீட்டின் மொத்த வருவாயை மாற்றுவது, இதனால் முதலீட்டாளர்கள் அலுவலக தொடர்பான ரியல் எஸ்டேட்டிலிருந்து வருவாயை சில்லறை ரியல் எஸ்டேட்டுக்கு மாற்ற அனுமதிக்கிறது.

ரிட்டர்ன் ஸ்வாப், இடமாற்றத்தின் இருபுறமும் உள்ள இரண்டு முதலீட்டாளர்களை தனியார் ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் உண்மையான சொத்துகளுடன் நிறைவேற்ற முடியாத உத்திகளை செயல்படுத்த அனுமதிக்கிறது. தற்போது இருப்புநிலைக் குறிப்பில் உள்ள சொத்துகளுக்கு தலைப்பை மாற்றாமல் முதலீட்டாளர்கள் ஒரு குறிப்பிட்ட காலத்திற்கு தந்திரோபாயமாக மாற்றவோ அல்லது மறுசீரமைக்கவோ இடமாற்றங்கள் அனுமதிக்கின்றன. மூன்று ஆண்டுகள் வரையிலான ஒப்பந்தங்கள் வழக்கமாக ஒரு முதலீட்டு வங்கியால் நிர்வகிக்கப்படுகின்றன, இது நிதிகளுக்கான தீர்வு இல்லமாக செயல்படுகிறது.

ஒரு முதலீட்டாளர் என்.சி.ஆர்.இ.எஃப் குறியீட்டின் மொத்த வருவாயை நீண்ட காலத்திற்கு செல்லும்போது, ​​அவர் அல்லது அவள் என்.பி.ஐ (காலாண்டுக்கு செலுத்தப்பட்ட) மொத்த வருவாயை முன்னரே தீர்மானிக்கப்பட்ட கற்பனைத் தொகையில் ஏற்றுக்கொண்டு லண்டன் இண்டர்பேங்க் சலுகை விகிதத்தை (LIBOR) செலுத்த ஒப்புக்கொள்வார்கள். அதே கற்பனை அளவு ஒரு பரவல். இடமாற்றத்திற்கான மற்ற தரப்பினர் அதே பணப்புழக்கங்களை தலைகீழாகப் பெறுவார்கள், காலாண்டு குறியீட்டு வருமானத்தை செலுத்துவார்கள் மற்றும் LIBOR மற்றும் பரவலைப் பெறுவார்கள்.

வர்த்தகத்தின் இரு பக்கங்களுக்கும் முதலீட்டாளர்கள் இருப்பதாகக் கருதி, ஒரு முதலீட்டாளருக்கு ஒரு சொத்து வெளிப்பாட்டை வர்த்தகம் செய்ய விரும்பும் இரண்டு முதலீட்டாளர்கள், அந்த குறிப்பிட்ட சொத்து வகைக்கு NPI இன் வருவாயை மற்றொருவருக்கு வர்த்தகம் செய்யலாம். எடுத்துக்காட்டாக, ஒரு போர்ட்ஃபோலியோ மேலாளர் தனது நிதி அலுவலக சொத்துக்களுக்கு அதிகமாக ஒதுக்கப்பட்டிருப்பதாகவும், தொழில்துறையினருக்கு குறைவாக ஒதுக்கப்பட்டிருப்பதாகவும் கருதுகிறார், உண்மையில் சொத்துக்களை வாங்கவோ விற்கவோ இல்லாமல் தொழில்துறை அலுவலக வெளிப்பாட்டின் ஒரு பகுதியை இடமாற்றம் செய்யலாம்.

ஒரு பொது பங்கு குறியீடு

NPI க்கு பதிலாக, வணிக ரீதியான ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் பொது பங்குத் துறையின் வெளிப்பாட்டிற்கான வழித்தோன்றல்கள் ஏற்றுக்கொள்ளப்பட்ட பணப்புழக்கங்களைக் கணக்கிட (நீண்ட முதலீட்டாளருக்கு) அல்லது ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு அறக்கட்டளைகளின் தேசிய சங்கத்தின் (NAREIT) மொத்த வருவாயைப் பயன்படுத்துகின்றன. செலுத்தப்பட்டது (குறுகிய முதலீட்டாளரால்).

இந்த அட்டவணை வணிக ரியல் எஸ்டேட் மூலம் இணைக்கப்பட்ட பொது பத்திரங்களின் சந்தைக்கான செயல்திறன் வருவாயை வழங்குகிறது. எடுத்துக்காட்டாக, ஸ்வாப் ரிசீவர் 50 மில்லியன் டாலர் கற்பனைத் தொகையுடன் ஒரு வருட குறியீட்டு இடமாற்றத்திற்குச் செல்ல LIBOR மற்றும் ஒரு பரவலை செலுத்துகிறது, மேலும் அவர் அல்லது அவள் NAREIT குறியீட்டிலிருந்து 50 மில்லியன் டாலருக்கு காலாண்டு கொடுப்பனவுகளைப் பெறுவார்கள். மீண்டும், முதலீட்டாளர் ஒரு சொத்தை வாங்காமல் முழுமையாக பன்முகப்படுத்தப்பட்ட பொது ரியல் எஸ்டேட் வெளிப்பாட்டைப் பெற முடியும்.

ரியல் எஸ்டேட் கடன் வழித்தோன்றல்கள்

வணிக அடமான ஆதரவு பத்திரங்கள் (சி.எம்.பி.எஸ்) சந்தையில் காணப்படும் வணிக ரியல் எஸ்டேட் அடமானங்களின் அடிப்படைக் குளத்திலிருந்து வெவ்வேறு இடர் சுயவிவரங்களின் அகலமும் ஆழமும் காரணமாக, ரியல் எஸ்டேட் கடன் நிலைகளிலும் ரியல் எஸ்டேட் வழித்தோன்றல்கள் கிடைக்கின்றன. பொது ரியல் எஸ்டேட் கடனுக்கான இடமாற்றங்கள் CMBS சந்தையின் குறியீடுகளை அடிப்படையாகக் கொண்டவை. இந்த குறியீடுகள் 1990 களின் பிற்பகுதியிலிருந்து உள்ளன.

அதிக எண்ணிக்கையிலான பரிவர்த்தனைகளிலிருந்து (ஈக்விட்டி ரியல் எஸ்டேட்டுடன் ஒப்பிடும்போது) தரவின் அகலம் மற்றும் ஆழத்திற்கு நன்றி, சி.எம்.பி.எஸ் குறியீடுகள் அந்தந்த சந்தைகளுக்கு அவற்றின் ஈக்விட்டி சகாக்களை விட சிறந்த செயல்திறன் குறிகாட்டியாகும். ஈக்விட்டி பரிமாற்றங்களுக்கும் கடன் பரிமாற்றங்களுக்கும் இடையிலான மிகவும் குறிப்பிடத்தக்க வேறுபாடு என்னவென்றால், LIBOR- அடிப்படையிலான கொடுப்பனவுகளின் பெறுநர்கள் LIBOR கழித்தல் ஒரு பரவலைப் பெறுகிறார்கள், இது ஈக்விட்டி இடமாற்றங்களுக்கு மாறாக, பொதுவாக LIBOR மற்றும் ஒரு பரவலை அடிப்படையாகக் கொண்டது. ஏனென்றால், அடிப்படை பத்திரங்கள் பொதுவாக குறுகிய கால சுழலும் ரெப்போ கால கடனால் நிதியளிக்கப்படுகின்றன, இது வழக்கமாக LIBOR மைனஸில் ஒரு பரவலாக இருக்கும், எனவே விகிதம் எதிர் கட்சிகளை மாற்றுவதற்கு அனுப்பப்படுகிறது.

கிரெடிட் இயல்புநிலை இடமாற்றுகள் (சி.டி.எஸ்) போன்ற தனியார் ரியல் எஸ்டேட் கடன் வழித்தோன்றல்கள் பொதுவாக கடன் அபாயத்தைத் தடுக்க பயன்படுத்தப்படுகின்றன. கடன் இடமாற்றங்கள் போன்ற வழித்தோன்றல்கள் ஸ்வாப் கட்சிக்கு வட்டி விகிதம் மற்றும் கடன் ஆபத்து இரண்டையும் வழங்குகின்றன, அதே நேரத்தில் சொத்து (வணிக ரீதியான ரியல் எஸ்டேட் கடன்) எதிர் கட்சியின் இருப்புநிலைக் குறிப்பில் உள்ளது. எனவே, ஒரு அடமானக் கடன் வழங்குபவர் தனது கடன் இலாகாவின் பகுதிகளை பல்வேறு முதலீட்டு விதிமுறைகளுக்கு கடனை விற்காமல் பாதுகாக்கலாம். இந்த வழியில், முதலீட்டாளர்கள் ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் சில துறைகளிலிருந்து வெளியேற முடியும், அவர்கள் வருவாய் அபாயத்துடன் பொருந்தாது என்று உணரும்போது, ​​பின்னர் அந்த குறிப்பிட்ட துறைக்கான சந்தை மேம்படும்போது வெளிப்பாட்டை மீண்டும் பெறலாம்.

அடிக்கோடு

வணிக ரீதியான ரியல் எஸ்டேட் சொத்துக்கள் மூலதன தீவிரமானவை மற்றும் ஒப்பீட்டளவில் பணமற்றவை என்பதால், ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டாளர்கள் தங்கள் வெளிப்பாட்டைக் கட்டுப்படுத்துவது அல்லது ஆல்பா உத்திகளைச் செயல்படுத்துவது கடினம். அதிக பரிவர்த்தனை செலவுகள் மற்றும் பங்குகள் மற்றும் பத்திரங்களை விட குறைவான செயல்திறன் கொண்ட சந்தை சந்தை மாற்றங்களுக்கு பதிலளிக்கும் வகையில் இலாகாக்களை மறுசீரமைப்பதில் சிரமத்தை ஏற்படுத்தியுள்ளது.

ரியல் எஸ்டேட் தரவு மிகவும் வெளிப்படையானதாகவும், பரிவர்த்தனை தகவல்களைப் பெறுவது எளிதாகவும், குறைந்த செலவாகவும் மாறும் நிலையில், ரியல் எஸ்டேட் குறியீடுகள் மிகவும் பொருத்தமானதாகிவிட்டன, இது பெருகிய முறையில் திறமையான டெரிவேடிவ் சந்தையை உருவாக்க வழிவகுக்கிறது. ரியல் எஸ்டேட் வழித்தோன்றல்கள் முதலீட்டாளர்கள் சொத்துக்களை வாங்கவும் விற்கவும் தேவையில்லாமல் குறிப்பிட்ட அபாயங்கள் மற்றும் வாய்ப்புகளுக்கான வெளிப்பாடுகளை மாற்ற அனுமதிக்கின்றன. இந்த வழித்தோன்றல்கள் ரியல் எஸ்டேட் ஈக்விட்டி சந்தையின் வேறுபட்ட துறையில் முதலீடு செய்ய அனுமதிக்கின்றன அல்லது ஒரு மாறி வட்டி வீதத்திற்கான ரியல் எஸ்டேட் வெளிப்பாட்டின் வர்த்தகம் அல்லது பிரீமியத்தை கழித்தல்.

வெளிப்பாடுகளை மாற்றுவதற்கான திறன் ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டாளர் முதலீடு செய்யும் போது அதிக தந்திரோபாயமாக மாற அனுமதிக்கிறது. அவர்கள் இப்போது ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் நான்கு பகுதிகளிலும் வெளியேயும் செல்ல முடியும், இது சிறந்த இடர் மேலாண்மை மற்றும் அவர்களின் முதலீடுகளில் குறுகிய கால அல்லது நீண்ட கால வருவாயை அதிகரிக்கும் சாத்தியத்தை அனுமதிக்கிறது.