நிபந்தனை சலுகை வரையறை

நிபந்தனை சலுகை என்றால் என்ன?

ஒரு நிபந்தனை சலுகை என்பது இரு தரப்பினருக்கும் இடையிலான ஒரு ஒப்பந்தமாகும், இது ஒரு குறிப்பிட்ட நிபந்தனை பூர்த்தி செய்யப்பட்டால் சலுகை வழங்கப்படும். ரியல் எஸ்டேட் பரிவர்த்தனைகளில் நிபந்தனை சலுகைகள் பயன்படுத்தப்படுகின்றன, இதன்மூலம் ஒரு வீட்டில் வாங்குபவரின் சலுகை வாங்குவதற்கு ஏதேனும் செய்யப்பட வேண்டும் என்பதில் தொடர்ந்து இருக்கும். வேறு வார்த்தைகளில் கூறுவதானால், விற்பனை பரிவர்த்தனை முடிவடைவதற்கு முன்பு ஏதாவது நிகழ வேண்டும்.

ஒரு நிபந்தனை சலுகை சில நிபந்தனைகளை பூர்த்தி செய்வதில் தொடர்ந்து இருக்கும் வேலை வாய்ப்பையும் குறிக்கலாம். பின்னணி காசோலை, மருத்துவ அனுமதி, விசா அனுமதி, குறிப்பு காசோலைகள் மற்றும் பலவற்றை அனுப்புவது இதில் அடங்கும்.

முக்கிய எடுத்துக்காட்டுகள்

• நிபந்தனை சலுகை என்பது இரு தரப்பினருக்கும் இடையேயான ஒரு ஒப்பந்தமாகும், இது ஒரு குறிப்பிட்ட நிபந்தனை பூர்த்தி செய்யப்பட்டால் சலுகை வழங்கப்படும். நிபந்தனை சலுகைகள் பெரும்பாலும் ரியல் எஸ்டேட் பரிவர்த்தனைகளில் பயன்படுத்தப்படுகின்றன, அதாவது ஒரு வாங்குபவர் ஒரு வீட்டை ஆய்வு செய்தால் மட்டுமே ஒரு சொத்தை வாங்க ஒப்புக்கொள்கிறார். ஒரு நேர்காணல் செய்பவர் பின்னணி காசோலை அல்லது மருந்து சோதனையில் தேர்ச்சி பெறுவது போன்ற வேலைவாய்ப்பு சலுகையுடன் நிபந்தனை சலுகைகள் செயல்படலாம்.

நிபந்தனை சலுகைகளைப் புரிந்துகொள்வது

ரியல் எஸ்டேட் பரிவர்த்தனைகளில் நிபந்தனை சலுகைகள் பெரும்பாலும் பயன்படுத்தப்படுகின்றன. வீடு வாங்குபவர் ஒரு வீட்டை பரிசோதிக்க வேண்டும் என்ற நிபந்தனையுடன் ஒரு சொத்தை வாங்க வாங்குபவர் ஒப்புக் கொள்ளும்போது நிபந்தனை சலுகை ஏற்படலாம்.

சலுகையின் நிபந்தனைகள் பூர்த்தி செய்யப்பட்டவுடன், வாங்குபவர் அல்லது விற்பவர் பின்னர் சொத்தை வாங்க அல்லது விற்க கடமைப்படுவார். நிபந்தனைகள் பூர்த்தி செய்யப்படாவிட்டால், வாங்குபவர் அல்லது விற்பவர் சொத்தை வாங்கவோ விற்கவோ கடமைப்பட்டிருக்க மாட்டார். நிபந்தனை சலுகையின் கால அளவு பெரும்பாலும் குறுகியதாக இருக்கும், ஏனெனில் விற்பனையாளர் நீண்ட காலத்திற்கு சொத்தை கட்ட விரும்பவில்லை.

சில ரியல் எஸ்டேட் முகவர்கள் இந்த செயல்முறையை விரைவுபடுத்த நிபந்தனை-சலுகை வாங்குபவருக்கு அழுத்தம் கொடுப்பதற்காக மற்ற வாங்குபவர்களுக்கு சொத்தை தொடர்ந்து காண்பிப்பார்கள். இருப்பினும், சொத்தில் நிபந்தனை சலுகை இருப்பதை மற்ற சாத்தியமான வாங்குபவர்களுக்கு சரியாக வெளிப்படுத்துவது முக்கியம். மற்றொரு வாங்குபவர் ஒரு வாய்ப்பை வழங்கினால், ஒப்பந்தம் அல்லது எந்தவொரு சலுகையும் முதல் நிபந்தனை சலுகை செயல்படாவிட்டால் மட்டுமே விற்பனை செல்லும் வகையில் கட்டமைக்கப்பட வேண்டும்.

நிபந்தனை சலுகை வழங்கப்பட்டவுடன் விற்பனையாளர்கள் ஒரு சொத்தை தொடர்ந்து காண்பிக்கலாம், ஆனால் அவர்கள் அந்த உண்மையை அனைத்து சாத்தியமான வாங்குபவர்களுக்கும் வெளியிட வேண்டும், மேலும் முதல் சலுகையின் நிபந்தனை பூர்த்தி செய்யப்படாவிட்டால் மட்டுமே வேறு ஒருவருக்கு விற்கலாம்.

நிபந்தனை சலுகைகளின் வகைகள்

ரியல் எஸ்டேட் பரிவர்த்தனைகளுக்கான நிபந்தனை சலுகைகள் பல்வேறு காரணிகளைச் சார்ந்தது. நிபந்தனை சலுகை குறிப்பிட்ட நிபந்தனைகள் பூர்த்தி செய்யப்படும்போது சொத்து விற்கப்படுவதைத் தடுப்பதன் மூலம் வாங்குபவரைப் பாதுகாக்கிறது. அவர்கள் இல்லையென்றால், விற்பனையாளர் விடுவிக்கப்பட்டு மற்றொரு வாங்குபவருக்கு விற்க அனுமதிக்கப்படுவார். இருப்பினும், சலுகை கடிதத்தில் நிபந்தனைகளை வாங்குபவர் காத்திருக்கும்போது விற்பனையாளர் ஒரு ஹோல்டிங் வடிவத்தில் சிக்கியுள்ளார்.

மேற்கூறிய வீட்டு ஆய்வைத் தவிர, நிபந்தனைக்குட்பட்ட சலுகையாக இருக்கக்கூடிய சில பொதுவான நிபந்தனைகள் கீழே உள்ளன.

தற்போதைய வீட்டின் விற்பனை

ஒப்பந்தம் தொடர, வீட்டை வாங்குபவர் தனது தற்போதைய இல்லத்தின் விற்பனையை முடிக்க வேண்டும். நிபந்தனை தேவைப்படலாம், ஏனெனில் வாங்குபவரின் சொத்துக்கள் பெரும்பாலும் தற்போதைய வீட்டோடு பிணைக்கப்பட்டுள்ளன. எடுத்துக்காட்டாக, புதிய வீட்டின் செலுத்துதலுக்காக பணத்தின் ஒரு பகுதியைப் பயன்படுத்த தற்போதைய வீட்டின் விற்பனை தேவைப்படலாம்.

வாங்குபவருக்கு வங்கி நிதி

ஒரு நிபந்தனை சலுகை இருக்கக்கூடும், அதில் வாங்குபவர் ஒரு வங்கியில் இருந்து அடமானம் பெறுவதற்கு ஒப்புதல் பெறுவதில் வீட்டை விற்பனை செய்வது தொடர்ந்து இருக்கும். நிதியுதவி வீழ்ச்சியடைந்தால், அது நிபந்தனை சலுகையை ரத்து செய்யும்.

எடுத்துக்காட்டாக, வீட்டின் வங்கியின் மதிப்பீடு வாங்குபவருக்கும் விற்பனையாளருக்கும் இடையில் ஒப்புக் கொள்ளப்பட்ட விலையை விட குறைந்த விலையில் வரக்கூடும். வேறு வார்த்தைகளில் கூறுவதானால், அடமானக் கடன் விற்பனை விலையில் 100% ஈடுசெய்யாது. வாங்குபவர் வங்கி நிதி மற்றும் விற்பனை விலைக்கு இடையிலான வேறுபாட்டைக் கொண்டு வர வேண்டும் அல்லது விற்பனையாளரை குறைந்த விலைக்கு விற்கச் செய்ய வேண்டும்.

மேலும், வாங்குபவரின் தற்போதைய வீட்டில் அடமானக் கடன் இருந்தால், புதிய வீட்டிற்கான நிதியுதவி அந்த விற்பனை முடிந்தவுடன் தொடர்ந்து இருக்கும். வேறு வார்த்தைகளில் கூறுவதானால், வாங்குபவர் தற்போதைய வீட்டிலுள்ள அடமானத்தை செலுத்தாமல் புதிய வீட்டிற்கு நிதியுதவி பெற முடியாது.

கட்டிடம் மற்றும் புதுப்பித்தல் அனுமதி

ஒரு நிபந்தனை சலுகை மண்டல மற்றும் கட்டிட அனுமதிகளுக்கான உள்ளூர் அரசாங்கத்தின் ஒப்புதலைக் குறிக்கும். வீடுகளை வாங்குபவர்கள் பழுதுபார்ப்பு மற்றும் பொது பராமரிப்புக்கு அப்பாற்பட்ட புனரமைப்பு மற்றும் மாற்றங்களை செய்ய விரும்புவது வழக்கமல்ல. இந்த மேம்பாடுகளில் இயற்கையை ரசித்தல், வாகனம் ஓட்டுதல், ஒரு டெக் அல்லது தாழ்வாரம் சேர்த்தல், வீட்டின் தடம் விரிவாக்குதல் அல்லது நீச்சல் குளம் நிறுவுதல் ஆகியவை அடங்கும். வாங்குபவர் வீட்டு அடிப்படையிலான வணிகத்திற்கான இடத்தை உருவாக்க அல்லது புதுப்பிக்க விரும்பலாம்.

ஒரு வீட்டில் விரிவான மாற்றங்கள் எந்தவொரு வேலையும் செய்யப்படுவதற்கு முன்னர் நகராட்சியில் இருந்து கட்டிட அனுமதி மற்றும் பிற அனுமதிகள் தேவைப்படலாம். ஒரு குடியிருப்புப் பகுதியில் வணிகத்தை நடத்துவதற்கு எதிராக ஒரு ஏற்பாடு இருந்தால், வீட்டு அடிப்படையிலான வணிகத்தை அமைப்பதற்கும் ஒரு மண்டல மாறுபாடு தேவைப்படலாம். ஒரு வாங்குபவர் விரும்பியபடி சொத்தைப் பயன்படுத்த வேண்டிய மாற்றங்களுக்கு உள்ளூர் ஒப்புதல்கள் வழங்கப்படாவிட்டால், நிபந்தனை சலுகை திரும்பப் பெறப்படலாம்.

சிறப்பு பரிசீலனைகள்

ஒரு சிறந்த சலுகை வந்தால், விற்பனையாளர் நிபந்தனை சலுகையில் தப்பிக்கும் பிரிவைச் செருக வேண்டும் என்றும் ரியல் எஸ்டேட் முகவர்கள் பரிந்துரைக்கலாம். ஒரு தப்பிக்கும் விதி என்பது கொள்முதல் மற்றும் விற்பனை ஒப்பந்தத்தில் எழுதப்பட்ட குறிப்பிட்ட சொற்களாகும், இது சொத்தில் நிபந்தனை சலுகை இருந்தாலும் விற்பனையாளர் மற்ற வாங்குபவர்களை மகிழ்விக்க முடியும் என்று கூறுகிறது. விற்பனையாளர் மற்றொரு சலுகை செய்யப்பட்டுள்ளதை அசல் வாங்குபவருக்கு தெரிவிக்க வேண்டும். அசல் வாங்குபவருக்கு நிபந்தனையைத் தள்ளுபடி செய்ய அல்லது பூர்த்தி செய்ய ஒரு குறிப்பிட்ட காலம் இருக்கும். காலத்திற்குள் நிபந்தனை பூர்த்தி செய்யப்படாவிட்டால், விற்பனையாளர் விடுவிக்கப்பட்டு இரண்டாவது வாங்குபவருக்கு விற்க அனுமதிக்கப்படுவார்.