நிறுவன மற்றும் சில்லறை முதலீட்டாளர்களுக்கான மூலதன ஒதுக்கீடு மேட்ரிக்ஸின் உறுதியான பகுதியாக ரியல் எஸ்டேட் இருப்பதால், ரியல் எஸ்டேட் நிதிகள் சமீபத்தில் அதிகரித்து வரும் வளர்ச்சியைக் காண்கின்றன. ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டின் மூலதன-தீவிர தன்மை, செயலில் நிர்வாகத்திற்கான அதன் தேவை, அத்துடன் உலகளாவிய ரியல் எஸ்டேட் வாய்ப்புகளின் அதிகரிப்பு ஆகியவற்றின் காரணமாக, திறமையான சொத்து நிர்வாகத்தை எதிர்பார்க்கும் நிறுவனங்கள் படிப்படியாக நிதிகளின் ரியல் எஸ்டேட் நிதிகளுக்கு நகர்கின்றன.
சில்லறை முதலீட்டாளர்களுக்கும் இது பொருந்தும், அவர்கள் முன்பை விட மிகப் பெரிய ரியல் எஸ்டேட் மியூச்சுவல் ஃபண்டுகளை அணுகுவதன் மூலம் பயனடைகிறார்கள், திறமையான மூலதன ஒதுக்கீடு மற்றும் பல்வகைப்படுத்தலை அனுமதிக்கின்றனர். மற்ற முதலீட்டுத் துறைகளைப் போலவே, ரியல் எஸ்டேட் அதன் நன்மை தீமைகளைக் கொண்டுள்ளது. எவ்வாறாயினும், பெரும்பாலான முதலீட்டு இலாகாக்களுக்கு இது கருதப்பட வேண்டும், ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு அறக்கட்டளைகள் (REIT கள்) மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் பரஸ்பர நிதிகள் அந்த ஒதுக்கீட்டை நிரப்புவதற்கான சிறந்த வழிமுறைகளாகக் கருதப்படுகின்றன.
நிறுவன முதலீட்டாளர்களுக்கான ரியல் எஸ்டேட்
ரியல் எஸ்டேட் முதலீடு நீண்ட காலமாக பெரிய வீரர்களால் ஆதிக்கம் செலுத்துகிறது: ஓய்வூதிய நிதிகள், காப்பீட்டு நிறுவனங்கள் மற்றும் பிற பெரிய நிதி நிறுவனங்கள். ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டின் உலகமயமாக்கல் மற்றும் புதிய கடல் வாய்ப்புகள் தோன்றுவதற்கு நன்றி, இவை இரண்டும் அதிக அளவிலான பல்வகைப்படுத்தல் மற்றும் வருவாய் திறனை அனுமதிக்கின்றன, நிறுவன போர்ட்ஃபோலியோ ஒதுக்கீட்டில் ரியல் எஸ்டேட்டுக்கு ஒரு நிரந்தர இடம் ஒரு போக்காக வளர்ந்து வருகிறது.
ரியல் எஸ்டேட் மூலதனத்தின் நிரந்தர ஒதுக்கீடு சில தடைகளுடன் வருகிறது. முதல் மற்றும் முன்னணி, இது மூலதன தீவிரமாகும். சிறிய அதிகரிப்புகளில் வாங்கக்கூடிய பங்குகளைப் போலன்றி, வணிக ரீதியான ரியல் எஸ்டேட் முதலீடுகளுக்கு ஒப்பீட்டளவில் பெரிய தொகைகள் தேவைப்படுகின்றன, மேலும் நேரடி முதலீடு பெரும்பாலும் ஒட்டுமொத்த இலாகாக்களுக்கும், இருப்பிடத்திலோ அல்லது சொத்து வகையிலோ அபாயகரமான அபாயங்களுக்கு வழிவகுக்கிறது. ரியல் எஸ்டேட்டிற்கும் செயலில் மேலாண்மை தேவைப்படுகிறது, இது உழைப்பு தீவிரமானது. ரியல் எஸ்டேட் ஒதுக்கீட்டை நிர்வகிக்க பாரம்பரிய முதலீடுகளுடன் ஒப்பிடும்போது குறிப்பிடத்தக்க வளங்கள் தேவை. இந்த சிக்கல்களின் விளைவாக, மேலாண்மை திறன் மற்றும் மூலதன விநியோகத்தை அதிகரிப்பதை நோக்கமாகக் கொண்டு, நிறுவனங்கள் ரியல் எஸ்டேட் நிதிகள் மற்றும் நிதிகளின் நிதிகளை நோக்கி ஈர்க்கின்றன. இதே நன்மைகளை சில்லறை முதலீட்டாளர்களால் REIT கள், REIT பரிமாற்ற-வர்த்தக நிதிகள் (ப.ப.வ.நிதிகள்) மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் பரஸ்பர நிதிகள் மூலம் அடைய முடியும்.
சில்லறை முதலீட்டாளர்கள்
சில்லறை முதலீட்டாளர்கள் ரியல் எஸ்டேட்டின் வருவாய் திறனை அணுகவும், சொத்து வகுப்பிற்கு வெளிப்பாடு பெறவும் பல வழிகள் இங்கே.
நேரடி முதலீடு
இந்த மூலோபாயம் முதலீட்டாளர்களுக்கு குறிப்பிட்ட பண்புகளை நேரடியாகத் தேர்ந்தெடுப்பது தொடர்பானது. இந்த மூலோபாயத்தின் பெரிய நன்மை கட்டுப்பாடு. சொத்தின் நேரடி உரிமையானது மூலோபாயத்தின் வளர்ச்சி மற்றும் செயல்பாட்டை அனுமதிக்கிறது, அத்துடன் வருவாயின் மீது நேரடி செல்வாக்கு செலுத்துகிறது. இருப்பினும், நேரடி முதலீடு நன்கு பன்முகப்படுத்தப்பட்ட ரியல் எஸ்டேட் போர்ட்ஃபோலியோவை உருவாக்குவது மிகவும் கடினம். பெரும்பாலான சில்லறை முதலீட்டாளர்களுக்கு, ரியல் எஸ்டேட் ஒதுக்கீடு உண்மையான பல்வகைப்படுத்தலுக்கு போதுமான சொத்துக்களை வாங்க அனுமதிக்க போதுமானதாக இல்லை; இது உள்ளூர் சொத்து சந்தையில் வெளிப்பாடு மற்றும் சொத்து வகை அபாயங்களையும் அதிகரிக்கிறது.
ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு அறக்கட்டளைகள் (REIT கள்)
REIT பங்குகள் ரியல் எஸ்டேட், அடமானங்கள் அல்லது பிற ரியல் எஸ்டேட் இணை முதலீடுகளில் முதலீடு செய்யும் அறக்கட்டளைகளாக கட்டமைக்கப்பட்ட நிறுவனங்களில் தனியார் மற்றும் பொது பங்கு பங்குகளை குறிக்கின்றன. REIT கள் பொதுவாக ரியல் எஸ்டேட் சொத்துக்களை சொந்தமாக வைத்து செயல்படுகின்றன. இவற்றில் பல குடும்ப குடியிருப்பு சொத்துக்கள், மளிகை தொகுக்கப்பட்ட ஷாப்பிங் மையங்கள், உள்ளூர் சில்லறை சொத்துக்கள் மற்றும் துண்டு மையங்கள், மால்கள், வணிக அலுவலக இடம் மற்றும் ஹோட்டல்கள் ஆகியவை இருக்கலாம்.
ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு அறக்கட்டளைகள் அறக்கட்டளை சார்பாக முதலீட்டு மேலாண்மை முடிவுகளை எடுக்கும் இயக்குநர்கள் குழுவால் நடத்தப்படுகின்றன. வரி செலுத்தக்கூடிய வருமானத்தில் 90% பங்குதாரர்களுக்கு ஈவுத்தொகையாக விநியோகிக்கும் வரை REIT கள் கூட்டாட்சி வருமான வரியை குறைவாகவோ அல்லது குறைவாகவோ செலுத்துகின்றன. வரிக்குப் பிந்தைய பணப்புழக்கங்களுக்கு வரி நன்மை அதிகரித்தாலும், REIT க்கள் பணத்தைத் தக்கவைக்க இயலாமை வளர்ச்சியையும் நீண்டகால பாராட்டையும் கணிசமாகத் தடுக்கும். வரி அனுகூலத்தைத் தவிர, REIT கள் பங்குகளின் பல நன்மைகளையும் தீமைகளையும் வழங்குகின்றன.
REIT மேலாளர்கள் மூலோபாய பார்வையை வழங்குகிறார்கள் மற்றும் முதலீடு மற்றும் சொத்து தொடர்பான முடிவுகளை எடுப்பார்கள், இதனால் முதலீட்டாளர்களுக்கு மேலாண்மை தொடர்பான பிரச்சினைகளுக்கு தீர்வு காணலாம். சில்லறை முதலீட்டாளர்களுக்கான REIT களின் மிகப்பெரிய தீமைகள் வரையறுக்கப்பட்ட மூலதனத்துடன் முதலீடு செய்வதில் உள்ள சிரமம் மற்றும் அவற்றைத் தேர்ந்தெடுத்து அவற்றின் செயல்திறனை முன்னறிவிப்பதற்கு தேவையான சொத்து-குறிப்பிட்ட அறிவு மற்றும் பகுப்பாய்வு ஆகியவற்றின் குறிப்பிடத்தக்க அளவு.
நேரடி ரியல் எஸ்டேட் முதலீடுகளை விட REIT முதலீடுகள் ஒட்டுமொத்த பங்குச் சந்தையுடன் மிக உயர்ந்த தொடர்பைக் கொண்டுள்ளன, இது சிலரின் பல்வகைப்படுத்தல் பண்புகளை குறைத்து மதிப்பிட வழிவகுக்கிறது. நேரடி ரியல் எஸ்டேட்டை விட REIT சந்தையில் ஏற்ற இறக்கம் அதிகமாக உள்ளது. இது REIT மதிப்புகள் மீதான பெரிய பொருளாதார சக்திகளின் செல்வாக்கினாலும், REIT பங்குகள் தொடர்ச்சியாக மதிப்பிடப்படுவதாலும், நேரடி ரியல் எஸ்டேட் உள்ளூர் சொத்துச் சந்தைகளால் அதிகம் பாதிக்கப்படுவதாலும், மதிப்பீட்டு முறையைப் பயன்படுத்தி மதிப்பிடப்படுகிறது, இது முதலீட்டு வருவாயை மென்மையாக்குகிறது.
ரியல் எஸ்டேட் பரஸ்பர நிதிகள்
ரியல் எஸ்டேட் மியூச்சுவல் ஃபண்டுகள் முதன்மையாக REIT பங்குகள் மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் இயக்க நிறுவனங்களில் முதலீடு செய்கின்றன. ஒப்பீட்டளவில் சிறிய அளவிலான மூலதனத்தைப் பயன்படுத்தி ரியல் எஸ்டேட்டுக்கு பன்முகப்படுத்தப்பட்ட வெளிப்பாட்டைப் பெறுவதற்கான திறனை அவை வழங்குகின்றன. அவர்களின் மூலோபாயம் மற்றும் பல்வகைப்படுத்தல் குறிக்கோள்களைப் பொறுத்து, முதலீட்டாளர்களுக்கு REIT பங்குகளை மட்டும் வாங்குவதன் மூலம் அடையக்கூடியதை விட பரந்த சொத்து தேர்வை வழங்குகிறார்கள், மேலும் ஒரு நிதியிலிருந்து இன்னொரு நிதிக்கு எளிதாக நகரும் நெகிழ்வுத்தன்மையையும் வழங்குகிறார்கள். மியூச்சுவல் ஃபண்ட் முதலீட்டாளருக்கு வளைந்து கொடுக்கும் தன்மை சாதகமானது, ஏனெனில் முறையான மற்றும் ஒழுங்குபடுத்தப்பட்ட பரிமாற்றத்தில் சொத்துக்களை வாங்குவதற்கும் அகற்றுவதற்கும் ஒப்பீட்டளவில் எளிதானது, நேரடி முதலீட்டிற்கு மாறாக, இது கடினமான மற்றும் விலை உயர்ந்தது. அதிக ஊக முதலீட்டாளர்கள் வருவாயை அதிகரிப்பதற்காக சில சொத்துக்கள் அல்லது பிராந்திய வெளிப்பாடுகளை தந்திரோபாயமாக எடைபோடலாம்.
பரஸ்பர நிதிகளின் பரந்த தளத்திற்கு வெளிப்பாட்டை உருவாக்குவது தனிப்பட்ட REIT பங்குகளை வாங்குவதோடு தொடர்புடைய பரிவர்த்தனை செலவுகள் மற்றும் கமிஷன்களையும் குறைக்கும். சில்லறை முதலீட்டாளர்களுக்கு மற்றொரு குறிப்பிடத்தக்க நன்மை என்னவென்றால், வாங்கிய சொத்துகளின் நிதிகள் வழங்கிய பகுப்பாய்வு மற்றும் ஆராய்ச்சி தகவல்கள், அத்துடன் ரியல் எஸ்டேட்டின் நம்பகத்தன்மை மற்றும் செயல்திறன் குறித்த நிர்வாகத்தின் முன்னோக்கு, குறிப்பிட்ட முதலீடுகள் மற்றும் ஒரு சொத்து வர்க்கம்.
சொந்த ரியல் எஸ்டேட் நிதியில் நிலம் அல்லது சொத்தை வாங்குவதற்கான விருப்பம், அறிவு அல்லது மூலதனம் இல்லாத முதலீட்டாளர்களுக்கு ரியல் எஸ்டேட்டின் வருமானம் மற்றும் நீண்டகால வளர்ச்சித் திறனில் பங்கேற்க அனுமதிக்கிறது. ரியல் எஸ்டேட் பரஸ்பர நிதிகள் பாரம்பரியமாக பணப்புழக்கமற்ற சொத்து வகுப்பிற்கு பணப்புழக்கத்தைக் கொண்டுவந்தாலும், ரியல் எஸ்டேட்டில் நேரடி முதலீட்டோடு ஒப்பிட முடியாது என்று நெய்சேயர்கள் நம்புகிறார்கள்.
வீட்டு உரிமையாளர்
பல முதலீட்டு இலாகாக்களுக்கான ரியல் எஸ்டேட் ஒதுக்கீட்டைக் கருத்தில் கொள்ளாத பல சில்லறை முதலீட்டாளர்கள், அவர்கள் ஏற்கனவே ஒரு வீட்டை சொந்தமாகக் கொண்டு ரியல் எஸ்டேட்டில் முதலீடு செய்யலாம் என்பதை உணரத் தவறிவிடுகிறார்கள். அவர்கள் ஏற்கனவே ரியல் எஸ்டேட் வெளிப்பாடு மட்டுமல்ல, பெரும்பாலானவர்கள் வீட்டு அடமானம் வைத்திருப்பதன் மூலம் கூடுதல் நிதி அபாயத்தையும் எடுத்துக்கொள்கிறார்கள். பெரும்பாலும், இந்த வெளிப்பாடு நன்மை பயக்கும், இது ஓய்வூதியத்திற்கு தேவையான மூலதனத்தை சேகரிக்க உதவுகிறது.
அடிக்கோடு
சில்லறை முதலீட்டாளர்கள் தங்கள் போர்ட்ஃபோலியோ ஒதுக்கீடுகளைச் செய்யும்போது வீட்டு உரிமையை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ள முடியும் என்றாலும், ரியல் எஸ்டேட்டில் கூடுதல், அதிக திரவ முதலீடுகளும் கருதப்படலாம். தேவையான வர்த்தக திறன்கள் மற்றும் மூலதனத்தைக் கொண்டவர்களுக்கு, REIT முதலீடு நேரடி உரிமையின் தேவை இல்லாமல் ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டின் சில நன்மைகளை அணுகுவதை வழங்குகிறது. மற்றவர்களுக்கு, ஒரு சிறிய ஒதுக்கீட்டைக் கருத்தில் கொண்டவர்கள், அல்லது சொத்துத் தேர்வால் சேணம் அடைய விரும்பாதவர்கள், ஆனால் அதிகபட்ச பல்வகைப்படுத்தல் தேவைப்படுபவர்களுக்கு, ரியல் எஸ்டேட் பரஸ்பர நிதிகள் பொருத்தமான தேர்வாக இருக்கும்.
