5 வகைகளின் வகைகள் மற்றும் அவற்றில் எவ்வாறு முதலீடு செய்வது

பொருளடக்கம்

• REIT களின் வரலாற்று வருவாய்
• சில்லறை REIT கள்
• குடியிருப்பு REIT கள்
• ஹெல்த்கேர் REIT கள்
• அலுவலக REIT கள்
• அடமான REIT கள்
• எந்த REIT ஐயும் மதிப்பீடு செய்தல்
• கீழே வரி

ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு அறக்கட்டளைகள் (REIT கள்) எந்தவொரு பங்கு அல்லது நிலையான வருமான இலாகாவையும் கட்டமைக்கும்போது ஒரு முக்கிய கருத்தாகும். அவை அதிக பல்வகைப்படுத்தல், அதிக மொத்த வருமானம் மற்றும் / அல்லது ஒட்டுமொத்த அபாயத்தை வழங்குகின்றன. சுருக்கமாக, மூலதன பாராட்டுதலுடன் ஈவுத்தொகை வருமானத்தை ஈட்டுவதற்கான அவர்களின் திறன், பங்குகள், பத்திரங்கள் மற்றும் பணத்திற்கான சிறந்த எதிர் சமநிலையை உருவாக்குகிறது.

REIT கள் பொதுவாக வருமானம் ஈட்டும் வணிக ரியல் எஸ்டேட்டை சொந்தமாக வைத்திருக்கின்றன மற்றும் நிர்வகிக்கின்றன, அது சொத்துக்கள் அல்லது அந்த சொத்துக்களின் அடமானங்கள். நீங்கள் நிறுவனங்களில் தனித்தனியாக, பரிமாற்ற-வர்த்தக நிதி மூலம் அல்லது பரஸ்பர நிதியுடன் முதலீடு செய்யலாம். பல வகையான REIT கள் உள்ளன.

REITS இன் சில முக்கிய வகைகளையும் அவற்றின் வரலாற்று வருவாயையும் இங்கே பார்க்கிறோம். இந்த கட்டுரையின் முடிவில், எப்போது, ​​எதை வாங்குவது என்பது பற்றி உங்களுக்கு நல்ல யோசனை இருக்க வேண்டும்.

முக்கிய எடுத்துக்காட்டுகள்

• ரியல் எஸ்டேட்டில் முதலீடு செய்ய REIT களைப் பயன்படுத்துவது உங்கள் போர்ட்ஃபோலியோவைப் பன்முகப்படுத்தலாம், ஆனால் எல்லா REIT களும் சமமாக உருவாக்கப்படவில்லை. சில REIT கள் நேரடியாக சொத்துக்களில் முதலீடு செய்கின்றன, வாடகை வருமானம் மற்றும் நிர்வாகக் கட்டணங்களைப் பெறுகின்றன. மற்றவர்கள் ரியல் எஸ்டேட் கடன், அதாவது அடமானங்கள் மற்றும் அடமான ஆதரவுடைய பத்திரங்களில் முதலீடு செய்கிறார்கள். கூடுதலாக, REIT கள் ஒரு குறிப்பிட்ட துறை சொத்துக்களில் கவனம் செலுத்த முனைகின்றன, உதாரணமாக, சில்லறை அல்லது ஷாப்பிங் மையங்கள், ஹோட்டல் மற்றும் ரிசார்ட்ஸ் அல்லது சுகாதார மற்றும் மருத்துவமனைகள்.

REIT களின் வரலாற்று வருவாய்

ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு அறக்கட்டளைகள் வரலாற்று ரீதியாக சிறந்த செயல்திறன் மிக்க சொத்து வகுப்புகளில் ஒன்றாகும். FTSE NAREIT ஈக்விட்டி REIT இன்டெக்ஸ் என்பது பெரும்பாலான ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் செயல்திறனை அளவிட பெரும்பாலான முதலீட்டாளர்கள் பயன்படுத்துகிறது. 1990 மற்றும் 2010 க்கு இடையில், குறியீட்டின் சராசரி ஆண்டு வருமானம் 9.9% ஆக இருந்தது, இது மிட்-கேப் பங்குகளுக்கு அடுத்தபடியாக உள்ளது, இது அதே காலகட்டத்தில் ஆண்டுக்கு சராசரியாக 10.3% ஆகும்.

ஒப்பிடுகையில், நிலையான வருமான சொத்துக்கள் 7% வருடாந்திர வருவாய் மற்றும் பொருட்களை ஆண்டுக்கு 4.5% மட்டுமே நிர்வகிக்கின்றன. ரியல் எஸ்டேட் 20 இல் இரண்டு ஆண்டுகளில் எட்டு சொத்து வகுப்புகளில் மிக மோசமாக செயல்பட்டது. நிலையான வருமானம், மறுபுறம், அதே 20 ஆண்டு காலத்தில் ஆறு முறை மோசமான செயல்திறன் கொண்டது.

மிக சமீபத்தில், மார்ச் 2013 மற்றும் மார்ச் 2016 க்கு இடையில் REIT களுக்கான மூன்று ஆண்டு சராசரி 20 ஆண்டு காலத்தின் சராசரிக்கு ஏற்ப இருந்தது, அந்த நேரத்தை விட 10.76% ஆக இருந்தது. வரலாற்று ரீதியாக, விளைச்சலைத் தேடும் முதலீட்டாளர்கள் ரியல் எஸ்டேட்டில் நிலையான வருமானத்தை விட சிறந்த முதலீட்டைச் செய்துள்ளனர், இந்த நோக்கத்திற்கான பாரம்பரிய சொத்து வகுப்பு. கவனமாக கட்டப்பட்ட போர்ட்ஃபோலியோ இரண்டையும் கருத்தில் கொள்ள வேண்டும்.

5 வகையான REIT கள் மற்றும் அவற்றில் எவ்வாறு முதலீடு செய்வது

சில்லறை REIT கள்

ஏறக்குறைய 24% REIT முதலீடுகள் ஷாப்பிங் மால்களிலும், சுதந்திரமான சில்லறை விற்பனையிலும் உள்ளன. இது அமெரிக்காவில் ஒரு பெரிய முதலீட்டைக் குறிக்கிறது. நீங்கள் அடிக்கடி எந்த ஷாப்பிங் சென்டர் செய்தாலும், அது ஒரு REIT க்கு சொந்தமானது. சில்லறை ரியல் எஸ்டேட்டில் ஒரு முதலீட்டைக் கருத்தில் கொள்ளும்போது, ​​முதலில் சில்லறைத் துறையையே ஆராய வேண்டும். தற்போது இது நிதி ரீதியாக ஆரோக்கியமாக இருக்கிறதா, எதிர்காலத்திற்கான பார்வை என்ன?

சில்லறை REIT கள் அவர்கள் வாடகைதாரர்களிடம் வசூலிக்கும் வாடகையிலிருந்து பணம் சம்பாதிக்கின்றன என்பதை நினைவில் கொள்வது அவசியம். மோசமான விற்பனையின் காரணமாக சில்லறை விற்பனையாளர்கள் பணப்புழக்க சிக்கல்களை எதிர்கொண்டால், அவர்கள் அந்த மாதக் கொடுப்பனவுகளை தாமதப்படுத்தலாம் அல்லது இயல்புநிலையாகக் கொள்ளலாம், இறுதியில் திவால்நிலைக்குத் தள்ளப்படுவார்கள். அந்த நேரத்தில், ஒரு புதிய குத்தகைதாரரைக் கண்டுபிடிக்க வேண்டும், இது ஒருபோதும் எளிதானது அல்ல. ஆகையால், நீங்கள் REIT களில் சாத்தியமான வலுவான நங்கூர குத்தகைதாரர்களுடன் முதலீடு செய்வது முக்கியம். மளிகை மற்றும் வீட்டு மேம்பாட்டு கடைகள் இதில் அடங்கும்.

உங்கள் தொழில் மதிப்பீட்டை நீங்கள் செய்தவுடன், உங்கள் கவனம் REIT களுக்குத் திரும்ப வேண்டும். எந்தவொரு முதலீட்டையும் போலவே, அவர்களுக்கு நல்ல இலாபங்கள், வலுவான இருப்புநிலைகள் மற்றும் முடிந்தவரை குறைந்த கடன், குறிப்பாக குறுகிய கால வகை ஆகியவை முக்கியம். ஒரு மோசமான பொருளாதாரத்தில், குறிப்பிடத்தக்க பண நிலைகளைக் கொண்ட சில்லறை REIT களுக்கு நல்ல ரியல் எஸ்டேட் துன்பகரமான விலையில் வாங்குவதற்கான வாய்ப்புகள் வழங்கப்படும். சிறந்த முறையில் இயங்கும் நிறுவனங்கள் இதைப் பயன்படுத்திக் கொள்ளும்.

சில்லறை REIT இடத்திற்கான நீண்டகால கவலைகள் உள்ளன, அந்த ஷாப்பிங் மால் மாடலுக்கு மாறாக ஆன்லைனில் அதிகளவில் மாறுகிறது. விண்வெளி உரிமையாளர்கள் அலுவலகங்கள் மற்றும் சில்லறை அல்லாத பிற குத்தகைதாரர்களுடன் தங்கள் இடத்தை நிரப்ப தொடர்ந்து கண்டுபிடித்துள்ளனர், ஆனால் துணைப்பிரிவு அழுத்தத்தில் உள்ளது.

குடியிருப்பு REIT கள்

இவை பல குடும்ப வாடகை அடுக்குமாடி கட்டிடங்களையும், தயாரிக்கப்பட்ட வீடுகளையும் சொந்தமாகக் கொண்டு இயங்கும் REIT கள். இந்த வகை REIT இல் முதலீடு செய்ய பார்க்கும்போது, ​​ஒருவர் குதிப்பதற்கு முன்பு பல காரணிகளைக் கருத்தில் கொள்ள வேண்டும். உதாரணமாக, நாட்டின் பிற பகுதிகளுடன் ஒப்பிடும்போது வீட்டு மலிவு குறைவாக இருக்கும் இடத்திலேயே சிறந்த அபார்ட்மென்ட் சந்தைகள் உள்ளன. நியூயார்க் மற்றும் லாஸ் ஏஞ்சல்ஸ் போன்ற இடங்களில், ஒற்றை வீடுகளின் அதிக விலை அதிகமான மக்களை வாடகைக்கு விடுமாறு கட்டாயப்படுத்துகிறது, இது நில உரிமையாளர்கள் ஒவ்வொரு மாதமும் வசூலிக்கக்கூடிய விலையை அதிகரிக்கும். இதன் விளைவாக, மிகப்பெரிய குடியிருப்பு REIT கள் பெரிய நகர மையங்களில் கவனம் செலுத்துகின்றன.

ஒவ்வொரு குறிப்பிட்ட சந்தையிலும், முதலீட்டாளர்கள் மக்கள் தொகை மற்றும் வேலை வளர்ச்சியைக் காண வேண்டும். பொதுவாக, ஒரு நகரத்திற்கு மக்கள் வருவாய் வரும்போது, ​​வேலைகள் உடனடியாகக் கிடைப்பதால் பொருளாதாரம் வளர்ந்து வருகிறது. வீழ்ச்சியடைந்த காலியிட வீதமும், உயரும் வாடகைகளும் தேவை மேம்படுவதற்கான அறிகுறியாகும். ஒரு குறிப்பிட்ட சந்தையில் அபார்ட்மெண்ட் வழங்கல் குறைவாக இருக்கும் வரை மற்றும் தேவை தொடர்ந்து அதிகரித்து வரும் வரை, குடியிருப்பு REIT கள் சிறப்பாக செயல்பட வேண்டும். எல்லா நிறுவனங்களையும் போலவே, வலுவான இருப்புநிலைகள் மற்றும் மிகவும் கிடைக்கக்கூடிய மூலதனம் உள்ளவர்கள் பொதுவாக சிறந்ததைச் செய்கிறார்கள்.

ஹெல்த்கேர் REIT கள்

ஹெல்த்கேர் REIT கள் அமெரிக்கர்களின் வயது மற்றும் சுகாதார செலவுகள் தொடர்ந்து ஏறுவதால் பார்க்க ஒரு சுவாரஸ்யமான துணைப்பிரிவாக இருக்கும். ஹெல்த்கேர் REIT கள் மருத்துவமனைகள், மருத்துவ மையங்கள், நர்சிங் வசதிகள் மற்றும் ஓய்வூதிய இல்லங்களின் ரியல் எஸ்டேட்டில் முதலீடு செய்கின்றன. இந்த ரியல் எஸ்டேட்டின் வெற்றி நேரடியாக சுகாதார அமைப்புடன் பிணைக்கப்பட்டுள்ளது. இந்த வசதிகளை இயக்குபவர்களில் பெரும்பாலோர் ஆக்கிரமிப்பு கட்டணம், மருத்துவ மற்றும் மருத்துவ உதவித்தொகை மற்றும் தனியார் ஊதியம் ஆகியவற்றை நம்பியுள்ளனர். சுகாதாரத்துக்கான நிதி ஒரு கேள்விக்குறியாக இருக்கும் வரை, சுகாதார REIT களும் உள்ளன.

ஹெல்த்கேர் REIT இல் நீங்கள் கவனிக்க வேண்டிய விஷயங்களில் பன்முகப்படுத்தப்பட்ட வாடிக்கையாளர்களின் குழு மற்றும் பல்வேறு சொத்து வகைகளில் முதலீடுகள் உள்ளன. கவனம் ஒரு அளவிற்கு நல்லது, ஆனால் அது உங்கள் ஆபத்தை பரப்புகிறது. பொதுவாக, சுகாதார சேவைகளுக்கான தேவையின் அதிகரிப்பு (இது வயதான மக்களோடு நடக்க வேண்டும்) சுகாதார ரியல் எஸ்டேட்டுக்கு நல்லது. ஆகையால், வாடிக்கையாளர் மற்றும் சொத்து வகை பல்வகைப்படுத்தலுடன் கூடுதலாக, சுகாதார அனுபவம் குறிப்பிடத்தக்க, அதன் இருப்புநிலைகள் வலுவானவை மற்றும் குறைந்த விலை மூலதனத்திற்கான அணுகல் அதிகம் உள்ள நிறுவனங்களைத் தேடுங்கள்.

அலுவலக REIT கள்

அலுவலக REIT கள் அலுவலக கட்டிடங்களில் முதலீடு செய்கின்றன. வழக்கமாக நீண்ட கால குத்தகைகளில் கையெழுத்திட்ட குத்தகைதாரர்களிடமிருந்து அவர்கள் வாடகை வருமானத்தைப் பெறுகிறார்கள். அலுவலக REIT இல் முதலீடு செய்ய ஆர்வமுள்ள எவருக்கும் நான்கு கேள்விகள் நினைவுக்கு வருகின்றன

1. பொருளாதாரத்தின் நிலை என்ன, வேலையின்மை விகிதம் எவ்வளவு உயர்ந்தது? காலியிட விகிதங்கள் எவை போன்றவை? REIT பொருளாதார ரீதியாக முதலீடு செய்யும் பகுதி எப்படி இருக்கிறது? கையகப்படுத்துதலுக்கு எவ்வளவு மூலதனம் இருக்கிறது?

பொருளாதார கோட்டைகளில் முதலீடு செய்யும் REIT களைக் கண்டுபிடிக்க முயற்சிக்கவும். எடுத்துக்காட்டாக, டெட்ராய்டில் பிரதம அலுவலக இடத்தை வைத்திருப்பதை விட, வாஷிங்டன் டி.சி.யில் சராசரி கட்டிடங்களை வைத்திருப்பது நல்லது.

அடமான REIT கள்

ரியல் எஸ்டேட்டுக்கு மாறாக சுமார் 10% REIT முதலீடுகள் அடமானங்களில் உள்ளன. இரண்டாம் நிலை சந்தையில் அடமானங்களை வாங்கும் அரசாங்கத்தால் வழங்கப்படும் நிறுவனங்களான ஃபென்னி மே மற்றும் ஃப்ரெடி மேக் ஆகியோர் மிகச் சிறந்த முதலீடுகள் அல்ல.

ஆனால் இந்த வகை REIT ஈக்விட்டிக்கு பதிலாக அடமானங்களில் முதலீடு செய்வதால் அது ஆபத்துகள் இல்லாமல் வருகிறது என்று அர்த்தமல்ல. வட்டி விகிதங்களின் அதிகரிப்பு அடமான REIT புத்தக மதிப்புகள் குறைந்து, பங்கு விலைகளை குறைக்கும். கூடுதலாக, அடமான REIT கள் பாதுகாப்பான மற்றும் பாதுகாப்பற்ற கடன் வழங்கல்கள் மூலம் அவற்றின் மூலதனத்தின் கணிசமான தொகையைப் பெறுகின்றன. வட்டி விகிதங்கள் உயர வேண்டுமானால், எதிர்கால நிதி மிகவும் விலை உயர்ந்ததாக இருக்கும், இது கடன்களின் இலாகாவின் மதிப்பைக் குறைக்கும். உயரும் விகிதங்களின் வாய்ப்பைக் கொண்ட குறைந்த வட்டி விகித சூழலில், பெரும்பாலான அடமான REIT கள் ஒரு பங்குக்கு நிகர சொத்து மதிப்புக்கு தள்ளுபடியில் வர்த்தகம் செய்கின்றன. தந்திரம் சரியானதைக் கண்டுபிடிக்கும்.

எந்த REIT ஐ மதிப்பிடுவதற்கான விசைகள்

எந்த REIT ஐ மதிப்பிடும்போது சில விஷயங்களை மனதில் கொள்ள வேண்டும். அவை பின்வருவனவற்றை உள்ளடக்குகின்றன:

1. REIT கள் உண்மையான மொத்த வருவாய் முதலீடுகள். அவை மிதமான நீண்ட கால மூலதன பாராட்டுதலுடன் அதிக ஈவுத்தொகை விளைச்சலை வழங்குகின்றன. இரண்டையும் வழங்குவதில் வரலாற்று ரீதியாக ஒரு நல்ல வேலையைச் செய்த நிறுவனங்களைத் தேடுங்கள். பாரம்பரிய ரியல் எஸ்டேட் போலல்லாமல், பல REIT கள் பங்குச் சந்தைகளில் வர்த்தகம் செய்யப்படுகின்றன. நீண்ட காலத்திற்கு பூட்டப்படாமல் ரியல் எஸ்டேட் வழங்கும் பல்வகைப்படுத்தல் கிடைக்கும். பணப்புழக்கம் முக்கியமானது. மதிப்பீடானது சொத்து மதிப்பில் முதலீட்டின் வீழ்ச்சியை மிகைப்படுத்துகிறது. எனவே, ஒரு REIT ஐ மதிப்பிடுவதற்கு செலுத்தும் விகிதத்தை (ஈவுத்தொகை முதலீட்டாளர்கள் என்ன பயன்படுத்துகிறார்கள்) பயன்படுத்துவதற்கு பதிலாக, அதன் நிதியை செயல்பாடுகளிலிருந்து (FFO கள்) பாருங்கள். இது நிகர வருமானம் ஒரு குறிப்பிட்ட ஆண்டில் எந்தவொரு சொத்தின் விற்பனையும் தேய்மானமும் குறைவாக வரையறுக்கப்படுகிறது. ஒரு பங்குக்கு ஈவுத்தொகையை எடுத்து ஒரு பங்குக்கு FFO ஆல் வகுக்கவும். அதிக மகசூல் சிறந்தது. வலுவான மேலாண்மை ஒரு வித்தியாசத்தை ஏற்படுத்துகிறது. சிறிது காலமாக இருக்கும் நிறுவனங்களைத் தேடுங்கள் அல்லது குறைந்த பட்ச அனுபவங்களைக் கொண்ட நிர்வாகக் குழுவைக் கொண்டிருங்கள். தர எண்ணிக்கைகள். சிறந்த சொத்துக்கள் மற்றும் குத்தகைதாரர்களைக் கொண்ட REIT களில் மட்டுமே முதலீடு செய்யுங்கள். REIT களில் முதலீடு செய்யும் மியூச்சுவல் ஃபண்ட் அல்லது ப.ப.வ.நிதி வாங்குவதைக் கருத்தில் கொண்டு, ஆராய்ச்சி மற்றும் வாங்குவதை சாதகமாக விட்டுவிடுங்கள்.

கீழே வரி

மத்திய அரசு முதலீட்டாளர்களை பெரிய அளவிலான வணிக ரியல் எஸ்டேட் திட்டங்களுக்கு 1960 வரை வாங்குவதை சாத்தியமாக்கியது. இருப்பினும், கடந்த தசாப்தத்தில் மட்டுமே தனிப்பட்ட முதலீட்டாளர்கள் REIT களை ஏற்றுக்கொண்டனர். இதற்கான காரணங்களில் குறைந்த வட்டி விகிதங்கள் அடங்கும், இது முதலீட்டாளர்களை வருமானம் ஈட்டும் முதலீடுகளுக்கான பத்திரங்களுக்கு அப்பால் பார்க்க கட்டாயப்படுத்தியது, ரியல் எஸ்டேட்டை மையமாகக் கொண்ட பரிமாற்ற-வர்த்தகம் மற்றும் பரஸ்பர நிதிகளின் வருகை மற்றும் 2007-08 ரியல் எஸ்டேட் கரைப்பு வரை, தீராத பசி ரியல் எஸ்டேட் மற்றும் பிற உறுதியான சொத்துக்களை சொந்தமாகக் கொண்ட அமெரிக்கர்களின் பகுதி. 2008 ஆம் ஆண்டின் மற்ற முதலீடுகளைப் போலவே REIT களும் பெரிதும் பாதிக்கப்பட்டுள்ளன. ஆனால் இது இருந்தபோதிலும், அவை எந்தவொரு பன்முகப்படுத்தப்பட்ட போர்ட்ஃபோலியோவிற்கும் ஒரு சிறந்த கூடுதலாகத் தொடர்கின்றன.