ஒரு ரியல் எஸ்டேட் வாடகை சொத்தை மதிப்பிடுவதற்கான வழிகள்

கடினமாக சம்பாதித்த பணத்தை முதலீடு செய்யும்போது முதலீட்டாளர்கள் கேட்க வேண்டிய பல கேள்விகள் உள்ளன. முதலீடு எவ்வளவு திரும்பும்? இதற்கு என்ன விலை? ஆனால் அதைவிட முக்கியமாக, முதலீட்டாளர்கள் அதன் மதிப்பில் அக்கறை கொள்ள வேண்டும். முதலீட்டுச் சொத்தை வாங்குவதை நீங்கள் கருத்தில் கொள்ளும்போது இது குறிப்பாக உண்மை.

முதலீடு தொடர்பான சொத்தின் வருமானம் வரலாற்று உச்சத்தில் உள்ளது. வாடகைகள் அதிகரித்து வரும் வருவாயை வழங்குகின்றன, மேலும் இது பணம் சம்பாதிப்பதற்கான ஒரு நிலையான வழியாகும். ஆனால் ரியல் எஸ்டேட் வாடகை விளையாட்டில் இறங்குவதற்கு முன், ஒருவர் எவ்வாறு மதிப்பீடுகளைச் செய்வார்?

உயர் மட்ட வாடகை சொத்தை மதிப்பிடுவதற்கான பொதுவான வழிகளைக் கண்டறிய தொடர்ந்து படிக்கவும்.

முக்கிய எடுத்துக்காட்டுகள்

• முதலீட்டுச் சொத்தின் விலை மற்றும் வருவாயைத் தீர்மானிப்பது அதன் மதிப்பைக் கண்டுபிடிப்பது போலவே முக்கியமானது. முதலீட்டாளர்கள் விற்பனை ஒப்பீட்டு அணுகுமுறை, மூலதன சொத்து விலை மாதிரி, வருமான அணுகுமுறை மற்றும் சொத்து மதிப்புகளைத் தீர்மானிக்க செலவு அணுகுமுறை ஆகியவற்றைப் பயன்படுத்தலாம். ஒரு அளவு-பொருந்துகிறது-எல்லா தீர்வும் இல்லை, எனவே இந்த காரணிகளின் கலவையைப் பயன்படுத்த வேண்டியிருக்கும்.

ஒரு ரியல் எஸ்டேட் வாடகை சொத்தை மதிப்பிடுவதற்கான 4 வழிகள்

விற்பனை ஒப்பீட்டு அணுகுமுறை

விற்பனை ஒப்பீட்டு அணுகுமுறை (எஸ்சிஏ) குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட்டை மதிப்பிடுவதற்கான மிகவும் அடையாளம் காணக்கூடிய வடிவங்களில் ஒன்றாகும். மதிப்பீட்டாளர்கள் மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் முகவர்கள் சொத்துக்களை மதிப்பிடும்போது அவர்கள் மிகவும் பரவலாகப் பயன்படுத்தும் முறை இது. இந்த அணுகுமுறை ஒரு குறிப்பிட்ட காலப்பகுதியில் உள்நாட்டில் விற்கப்பட்ட அல்லது வாடகைக்கு எடுத்துள்ள ஒத்த வீடுகளின் ஒப்பீடு ஆகும். எந்தவொரு முதலீட்டாளரும் வளர்ந்து வரும் போக்குகளைப் பெறுவதற்கு ஒரு குறிப்பிடத்தக்க காலக்கெடுவில் ஒரு SCA ஐப் பார்க்க பெரும்பாலான முதலீட்டாளர்கள் விரும்புவார்கள்.

ஒப்பீட்டு விலை மதிப்பை ஒதுக்க SCA பண்புக்கூறுகள் அல்லது அம்சங்களை நம்பியுள்ளது. இந்த மதிப்புகள் படுக்கையறைகள் மற்றும் குளியலறைகள், கேரேஜ்கள் மற்றும் / அல்லது டிரைவ்வேக்கள், குளங்கள், தளங்கள், நெருப்பிடங்கள் போன்ற சில சிறப்பியல்புகளின் அடிப்படையில் இருக்கலாம் - இது ஒரு சொத்தை தனித்துவமாக்கி, தனித்து நிற்கும். ஒரு சதுர அடிக்கு விலை என்பது பொதுவான மற்றும் எளிதில் புரிந்துகொள்ளக்கூடிய மெட்ரிக் ஆகும் முதலீட்டாளர்கள் தங்கள் சொத்து எங்கே என்பதை தீர்மானிக்க பயன்படுத்தலாம் மதிப்பிடப்பட வேண்டும். வேறு வார்த்தைகளில் கூறுவதானால், 2, 000 சதுர அடி டவுன்ஹவுஸ் 1 சதுர அடிக்கு வாடகைக்கு இருந்தால், முதலீட்டாளர்கள் அந்த பந்துப்பக்கத்தில் வருமானத்தை நியாயமான முறையில் எதிர்பார்க்கலாம், அந்த பகுதியில் உள்ள ஒப்பிடக்கூடிய டவுன்ஹவுஸ்கள் அதற்கும் போகின்றன.

எஸ்சிஏ ஓரளவு பொதுவானது என்பதை நினைவில் கொள்ளுங்கள்-அதாவது, ஒவ்வொரு வீட்டிலும் ஒரு தனித்தன்மை உள்ளது, அது எப்போதும் அளவிட முடியாதது. வாங்குபவர்களுக்கும் விற்பவர்களுக்கும் தனித்துவமான சுவை மற்றும் வேறுபாடுகள் உள்ளன. எஸ்சிஏ என்பது ஒரு அடிப்படை அல்லது நியாயமான கருத்தாக இருக்க வேண்டும், ஆனால் ரியல் எஸ்டேட்டுக்கான சரியான முன்கணிப்பு அல்லது மதிப்பீட்டு கருவி அல்ல. ஒப்பீட்டளவில் ஒத்த வீடுகளுடன் ஒப்பிட இது பயன்படுத்தப்பட வேண்டிய ஒரு முறையாகும். எனவே நீங்கள் விரும்பும் சொத்தை நீங்கள் மதிப்பிடப் போகிறீர்கள் என்றால் அது வேலை செய்யாது, அதாவது 2, 000 சதுர அடி ஒரு கேரேஜ், நீச்சல் குளம், ஆறு படுக்கையறைகள் மற்றும் ஐந்து முழு குளியலறைகள் மற்றொரு சொத்துடன் படுக்கையறைகளின் பாதி எண்ணிக்கையைக் கொண்டுள்ளது, பூல் இல்லை மற்றும் 1, 200 சதுர அடி மட்டுமே.

ஒப்பீட்டு சந்தை பகுப்பாய்வைக் கோரும்போது முதலீட்டாளர்கள் சான்றளிக்கப்பட்ட மதிப்பீட்டாளர் அல்லது ரியல் எஸ்டேட் முகவரைப் பயன்படுத்துவதும் முக்கியம். இது மோசடி மதிப்பீடுகளின் அபாயத்தைத் தணிக்கிறது, இது 2007 ரியல் எஸ்டேட் நெருக்கடியின் போது பரவலாகியது.

மூலதன சொத்து விலை மாதிரி

மூலதன சொத்து விலை மாதிரி (சிஏபிஎம்) மிகவும் விரிவான மதிப்பீட்டு கருவியாகும். CAPM ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டிற்கு பொருந்தும் என்பதால் ஆபத்து மற்றும் வாய்ப்பு செலவு பற்றிய கருத்துக்களை அறிமுகப்படுத்துகிறது. இந்த மாதிரி வாடகை வருமானத்திலிருந்து பெறப்பட்ட முதலீட்டில் (ROI) சாத்தியமான வருவாயைப் பார்க்கிறது மற்றும் ஆபத்து இல்லாத பிற முதலீடுகளுடன் ஒப்பிடுகிறது, அதாவது யுனைடெட் ஸ்டேட்ஸ் கருவூல பத்திரங்கள் அல்லது ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு அறக்கட்டளைகள் (REIT கள்) போன்ற ரியல் எஸ்டேட்டில் முதலீடு செய்வதற்கான மாற்று வடிவங்கள்..

சுருக்கமாக, ஆபத்து இல்லாத அல்லது உத்தரவாதம் அளிக்கப்பட்ட முதலீட்டில் எதிர்பார்க்கப்படும் வருமானம் வாடகை வருமானத்திலிருந்து சாத்தியமான ROI ஐ விட அதிகமாக இருந்தால், வாடகை சொத்தின் அபாயத்தை எடுத்துக்கொள்வது நிதி அர்த்தத்தை ஏற்படுத்தாது. அபாயத்தைப் பொறுத்தவரை, உண்மையான சொத்தை வாடகைக்கு எடுப்பதற்கான உள்ளார்ந்த அபாயங்களை CAPM கருதுகிறது.

எடுத்துக்காட்டாக, அனைத்து வாடகை சொத்துக்களும் ஒன்றல்ல. இருப்பிடம் மற்றும் சொத்து வயது ஆகியவை முக்கிய கருத்தாகும். பழைய சொத்தை வாடகைக்கு எடுப்பது என்பது நில உரிமையாளர்களுக்கு அதிக பராமரிப்பு செலவுகள் ஏற்படக்கூடும் என்பதாகும். அதிக குற்றம் நிறைந்த பகுதியில் வாடகைக்கு ஒரு சொத்து ஒரு நுழைவு சமூகத்தில் வாடகைக்கு விட அதிக பாதுகாப்பு முன்னெச்சரிக்கைகள் தேவைப்படும்.

உங்கள் முதலீட்டைக் கருத்தில் கொள்வதற்கு முன்பு அல்லது வாடகை விலை கட்டமைப்பை நிறுவும் போது இந்த அபாயங்களில் காரணியாக்க இந்த மாதிரி அறிவுறுத்துகிறது. உங்கள் பணத்தை ஆபத்தில் வைப்பதற்கு நீங்கள் என்ன வருமானம் பெற வேண்டும் என்பதை தீர்மானிக்க CAPM உதவுகிறது.

வருமான அணுகுமுறை

ஆரம்ப முதலீட்டுடன் ஒப்பிடும்போது வாடகை சொத்துக்கான சாத்தியமான வருமானம் என்ன என்பதில் வருமான அணுகுமுறை கவனம் செலுத்துகிறது. வருமான அணுகுமுறை வணிக ரீதியான ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டிற்கு அடிக்கடி பயன்படுத்தப்படுகிறது.

வணிக ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டில் வருமான அணுகுமுறை அடிக்கடி பயன்படுத்தப்படுகிறது.

வருமான அணுகுமுறை முதலீட்டிற்கான வருடாந்திர மூலதன விகிதத்தை தீர்மானிப்பதை நம்பியுள்ளது. இந்த விகிதம் மொத்த வாடகை பெருக்கிலிருந்து எதிர்பார்க்கப்படும் வருடாந்திர வருமானமாகும், இது சொத்தின் தற்போதைய மதிப்பால் வகுக்கப்படுகிறது. எனவே ஒரு அலுவலக கட்டிடம் வாங்க 120, 000 டாலர் செலவாகும் மற்றும் வாடகைகளிலிருந்து எதிர்பார்க்கப்படும் மாத வருமானம் 200 1, 200 ஆக இருந்தால், எதிர்பார்க்கப்படும் ஆண்டு மூலதன விகிதம்:

14, 400 ($ 1, 200 x 12 மாதங்கள்) ÷ $ 120, 000 = 0.12 அல்லது 12%

இது சில அனுமானங்களுடன் மிகவும் எளிமையான மாதிரி. அடமானத்தில் வட்டி செலவுகள் உள்ளன. மேலும், எதிர்கால வாடகை வருமானம் இன்று இருந்ததை விட இப்போது முதல் ஐந்து வருடங்கள் அதிகமாகவோ அல்லது குறைவாகவோ இருக்கலாம்.

பல முதலீட்டாளர்கள் பணத்தின் நிகர தற்போதைய மதிப்பை அறிந்திருக்கிறார்கள். ரியல் எஸ்டேட்டுக்கு பொருந்தும், இந்த கருத்து தள்ளுபடி செய்யப்பட்ட பணப்புழக்கம் என்றும் அழைக்கப்படுகிறது. எதிர்காலத்தில் பெறப்பட்ட டாலர்கள் பணவீக்க மற்றும் பணவாட்ட அபாயத்திற்கு உட்பட்டவை, மேலும் இதைக் கணக்கில் தள்ளுபடி விதிகளில் வழங்கப்படுகின்றன.

மொத்த வாடகை பெருக்கி அணுகுமுறை

இந்த அணுகுமுறை ஒவ்வொரு ஆண்டும் ஒரு முதலீட்டாளர் வசூலிக்கக்கூடிய வாடகை அளவின் அடிப்படையில் ஒரு வாடகை சொத்தை மதிப்பிடுகிறது. ஒரு சொத்து முதலீட்டிற்கு மதிப்புள்ளதா என்பதை அளவிட இது விரைவான மற்றும் எளிதான வழியாகும். இது, நிச்சயமாக, எந்தவொரு வரி, காப்பீடு, பயன்பாடுகள் மற்றும் சொத்துடன் தொடர்புடைய பிற செலவுகளையும் கருத்தில் கொள்வதற்கு முன், எனவே இது ஒரு தானிய உப்புடன் எடுக்கப்பட வேண்டும்.

இது வருமான அணுகுமுறைக்கு ஒத்ததாக இருக்கும்போது, ​​மொத்த வாடகை பெருக்கி (ஜிஆர்எம்) அணுகுமுறை நிகர இயக்க வருமானத்தை அதன் தொப்பி வீதமாகப் பயன்படுத்தாது, மாறாக மொத்த வாடகை. மொத்த வாடகை பெருக்கியின் தொப்பி வீதம் ஒன்றுக்கு அதிகமாக உள்ளது, அதே நேரத்தில் வருமான அணுகுமுறைக்கான தொப்பி வீதம் ஒரு சதவீத மதிப்பாகும். ஒரு ஆப்பிள்-க்கு-ஆப்பிள் ஒப்பீட்டைப் பெறுவதற்கு, நீங்கள் ஜி.ஆர்.எம் மற்றும் பிற வருமானங்களின் வாடகை வருமானத்தைப் பார்க்க வேண்டும்.

வருடாந்த வருமானம், 000 90, 000 உடன், நீங்கள், 000 500, 000 க்குப் பார்க்கும் சுற்றுப்புறத்தில் விற்கப்படும் வணிகச் சொத்து என்று சொல்லலாம். அதன் ஜி.ஆர்.எம் கணக்கிட, விற்பனை விலையை ஆண்டு வாடகை வருமானத்தால் வகுக்கிறோம்: $ 500, 000 ÷, 000 90, 000 = 5.56. வருடாந்திர வாடகை வருமானம் உங்களுக்குத் தெரிந்தவரை, இந்த எண்ணிக்கையை நீங்கள் பார்க்கும் நபருடன் ஒப்பிடலாம். ஜி.ஆர்.எம் அதன் வருடாந்திர வருமானத்தால் பெருக்கி அதன் சந்தை மதிப்பை நீங்கள் அறியலாம். இது சமீபத்தில் விற்கப்பட்டதை விட அதிகமாக இருந்தால் - அதாவது, 000 500, 000 க்கு - அது மதிப்புக்குரியதாக இருக்காது, எனவே தொடர்ந்து செல்லுங்கள்.

செலவு அணுகுமுறை

ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பிடுவதற்கான செலவு அணுகுமுறை, சொத்து நியாயமான முறையில் பயன்படுத்தக்கூடியது மட்டுமே மதிப்புக்குரியது என்று கூறுகிறது. நிலத்தின் மதிப்பு மற்றும் எந்தவொரு மேம்பாடுகளின் மதிப்பிழந்த மதிப்பையும் இணைப்பதன் மூலம் இது மதிப்பிடப்படுகிறது.

இந்த பள்ளியின் மதிப்பீட்டாளர்கள் பெரும்பாலும் உண்மையான சொத்துக்கான செலவு அணுகுமுறையை சுருக்கமாக மிக உயர்ந்த மற்றும் சிறந்த பயன்பாட்டை ஆதரிக்கின்றனர். காலியாக உள்ள நிலத்தை மதிப்பிடுவதற்கான அடிப்படையாக இது அடிக்கடி பயன்படுத்தப்படுகிறது.

எடுத்துக்காட்டாக, நீங்கள் ஒரு அபார்ட்மென்ட் டெவலப்பராக இருந்தால், காண்டோமினியங்களாக மாற்ற ஒரு தரிசு பகுதியில் மூன்று ஏக்கர் நிலத்தை வாங்க விரும்பினால், அந்த நிலத்தின் மதிப்பு அந்த நிலத்தின் சிறந்த பயன்பாட்டின் அடிப்படையில் இருக்கும். நிலம் எண்ணெய் வயல்களால் சூழப்பட்டு, அருகிலுள்ள நபர் 20 மைல் தொலைவில் வாழ்ந்தால், சிறந்த பயன்பாடு மற்றும் எனவே அந்த சொத்தின் மிக உயர்ந்த மதிப்பு அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளாக மாற்றப்படுவதில்லை, ஆனால் அதிக எண்ணெயைக் கண்டுபிடிப்பதற்கான துளையிடும் உரிமைகளை விரிவுபடுத்துகிறது.

மற்றொரு சிறந்த பயன்பாட்டு வாதம் சொத்து மண்டலத்துடன் தொடர்புடையது. வருங்கால சொத்து குடியிருப்பு நோக்கங்களுக்காக மண்டலப்படுத்தப்படாவிட்டால், அதன் மதிப்பு குறைக்கப்படுகிறது, ஏனெனில் டெவலப்பர் மறுசீரமைக்க குறிப்பிடத்தக்க செலவுகளைச் செய்வார். புதிய கட்டமைப்புகளில் பயன்படுத்தும்போது இது மிகவும் நம்பகமானதாகக் கருதப்படுகிறது மற்றும் பழைய பண்புகளுக்கு குறைந்த நம்பகத்தன்மை கொண்டது. சிறப்பு பயன்பாட்டு பண்புகளைப் பார்க்கும்போது இது பெரும்பாலும் நம்பகமான அணுகுமுறையாகும்.

அடிக்கோடு

வாடகை சொத்தின் மதிப்பை தீர்மானிக்க ஒரு வழி இல்லை. மிகவும் தீவிரமான முதலீட்டாளர்கள் வாடகை சொத்துக்கள் குறித்து முதலீட்டு முடிவுகளை எடுப்பதற்கு முன் இந்த மதிப்பீட்டு முறைகள் அனைத்திலிருந்தும் கூறுகளைப் பார்க்கிறார்கள். இந்த அறிமுக மதிப்பீட்டுக் கருத்துகளைக் கற்றுக்கொள்வது ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு விளையாட்டில் இறங்குவதற்கான சரியான திசையில் ஒரு படியாக இருக்க வேண்டும். பின்னர், உங்களுக்கு சாதகமான வருமானத்தை ஈட்டக்கூடிய ஒரு சொத்தை நீங்கள் கண்டறிந்ததும், அடமான கால்குலேட்டரைப் பயன்படுத்தி உங்கள் புதிய சொத்துக்கு சாதகமான வட்டி விகிதத்தைக் கண்டறியவும். இந்த கருவியைப் பயன்படுத்துவது வருங்கால வாடகை சொத்தை மதிப்பிடும்போது பணிபுரிய அதிக உறுதியான புள்ளிவிவரங்களையும் வழங்கும்.