நம்பிக்கை வரையறை

அறக்கட்டளை என்றால் என்ன?

ஒரு நம்பிக்கை பத்திரம், நம்பிக்கையின் பத்திரம் என்றும் அழைக்கப்படுகிறது, இது சில நேரங்களில் அமெரிக்காவில் ரியல் எஸ்டேட் பரிவர்த்தனைகளில் பயன்படுத்தப்படும் ஒரு ஆவணம் ஆகும். இது ஒரு தரப்பினர் ஒரு சொத்தை வாங்க மற்றொரு தரப்பினரிடமிருந்து கடனை எடுத்தபோது செயல்பாட்டுக்கு வரும் ஒரு ஆவணம் ஆகும். அறக்கட்டளை பத்திரம் கடன் வாங்குபவருக்கும் கடன் வழங்குபவருக்கும் இடையிலான ஒரு ஒப்பந்தத்தை பிரதிபலிக்கிறது, கடனை அடைக்கும் வரை நடுநிலை மற்றும் சுயாதீனமான மூன்றாம் தரப்பினரால் நம்பிக்கையில் வைத்திருக்கும் சொத்து.

நம்பிக்கை செயல்கள் ஒரு காலத்தில் இருந்ததை விட குறைவாகவே காணப்பட்டாலும், ரியல் எஸ்டேட் வாங்குவதில் நிதியுதவி ஈடுபடும்போது, ​​சில 20 மாநிலங்கள் அடமானத்தை விட ஒன்றைப் பயன்படுத்துவதை இன்னும் கட்டாயப்படுத்துகின்றன.

அறக்கட்டளை பொதுவாக அலாஸ்கா, அரிசோனா, கலிபோர்னியா, கொலராடோ, இடாஹோ, இல்லினாய்ஸ், மிசிசிப்பி, மிச ou ரி, மொன்டானா, வட கரோலினா, டென்னசி, டெக்சாஸ், வர்ஜீனியா மற்றும் மேற்கு வர்ஜீனியாவில் பயன்படுத்தப்படுகிறது. கென்டக்கி, மேரிலாந்து மற்றும் தெற்கு டகோட்டா போன்ற ஒரு சில மாநிலங்கள் நம்பிக்கை செயல்கள் மற்றும் அடமானங்கள் இரண்டையும் பயன்படுத்த அனுமதிக்கின்றன.

கீ டேக்அவே

• நிதியளிக்கப்பட்ட ரியல் எஸ்டேட் பரிவர்த்தனைகளில், கடன் பத்திரங்கள் கடனளிப்பவருக்கு கடனை திருப்பிச் செலுத்தும் வரை, ஒரு சொத்து, சட்டப்பூர்வ தலைப்பை வங்கி, எஸ்க்ரோ அல்லது தலைப்பு நிறுவனம் போன்ற மூன்றாம் தரப்பினருக்கு மாற்றும். பத்திரங்கள் அடமானங்களுக்கு பதிலாக பயன்படுத்தப்படுகின்றன பல மாநிலங்களில். நம்பிக்கை செயல்களில் முதலீடு செய்வது அதிக வருவாய் ஈட்டும் வருமானத்தை வழங்கும்.

ஒரு அறக்கட்டளை எவ்வாறு செயல்படுகிறது

ஒரு ரியல் எஸ்டேட் பரிவர்த்தனையில், ஒரு வீட்டை வாங்குதல், சொல்லுங்கள் - ஒரு கடன் பத்திரம் ஒரு நம்பகமான பத்திரத்துடன் இணைக்கப்பட்ட ஒன்று அல்லது அதற்கு மேற்பட்ட உறுதிமொழி குறிப்புகளுக்கு ஈடாக கடன் வாங்குபவருக்கு பணத்தை அளிக்கிறது. இந்த பத்திரம் சட்டப்பூர்வ தலைப்பை உண்மையான சொத்துக்கு ஒரு பக்கச்சார்பற்ற அறங்காவலர், பொதுவாக ஒரு தலைப்பு நிறுவனம், எஸ்க்ரோ நிறுவனம் அல்லது வங்கிக்கு மாற்றுகிறது, இது உறுதிமொழி குறிப்புகள்-கடனுக்கான பாதுகாப்பு ஆகியவற்றுக்கு பிணையமாக வைத்திருக்கிறது. சமமான தலைப்பு-முழு உரிமையைப் பெறுவதற்கான உரிமை-கடன் வாங்குபவரிடம் உள்ளது, அதேபோல் சொத்தின் முழுப் பயன்பாடும் பொறுப்பும் உள்ளது.

கடனை திருப்பிச் செலுத்தும் காலம் முழுவதும் இந்த நிலை தொடர்கிறது. கடன் வாங்கியவர் கடனை முழுமையாக செலுத்தும் வரை அறங்காவலர் சட்டப்பூர்வ தலைப்பை வைத்திருப்பார், அந்த சமயத்தில் சொத்துக்கான தலைப்பு கடன் வாங்குபவர்களாக மாறும். கடன் வாங்கியவர் கடனைத் தவறினால், அறங்காவலர் சொத்தின் முழு கட்டுப்பாட்டையும் எடுத்துக்கொள்கிறார்.

நம்பிக்கை பத்திரம் மற்றும் அடமானம்

அறக்கட்டளை மற்றும் அடமானங்கள் ரியல் எஸ்டேட்டில் உரிமையாளர்களை உருவாக்குவதற்கு வங்கி மற்றும் தனியார் கடன்களில் பயன்படுத்தப்படுகின்றன, மேலும் இவை இரண்டும் பொதுவாக சொத்து அமைந்துள்ள மாவட்டத்தில் கடனாக பதிவு செய்யப்படுகின்றன.

இருப்பினும், ஒரு அடமானம் இரண்டு தரப்பினரை உள்ளடக்கியது: கடன் வாங்குபவர் (அல்லது அடமானம் செய்பவர்) மற்றும் கடன் வழங்குபவர் (அல்லது அடமானதாரர்). இதற்கு மாறாக, ஒரு நம்பிக்கை பத்திரம் மூன்று தரப்பினரை உள்ளடக்கியது: கடன் வாங்குபவர் (அல்லது நம்பகமானவர்), கடன் வழங்குபவர் (அல்லது பயனாளி) மற்றும் அறங்காவலர். கடனளிப்பவரின் நலனுக்காக அறங்காவலர் உரிமையாளருக்கு தலைப்பு வைத்திருக்கிறார்; கடன் வாங்குபவர் இயல்புநிலையாக இருந்தால், அது கடன் வழங்குபவரின் கோரிக்கையின் பேரில் முன்கூட்டியே முன்கூட்டியே பணம் செலுத்தும் செயல்முறையைத் தொடங்கும்.

பிரபலமான பயன்பாட்டிற்கு மாறாக, ஒரு அடமானம் தொழில்நுட்ப ரீதியாக ஒரு சொத்தை வாங்குவதற்கான கடன் அல்ல; இது ஒரு ஒப்பந்தமாகும், இது கடனுக்கான பிணையமாக சொத்தை உறுதியளிக்கிறது.

முன்கூட்டியே மற்றும் நம்பிக்கை செயல்கள்

அடமானங்கள் மற்றும் நம்பிக்கை செயல்கள் வெவ்வேறு முன்கூட்டியே செயல்முறைகளைக் கொண்டுள்ளன. ஒரு நீதித்துறை முன்கூட்டியே என்பது நீதிமன்றத்தால் மேற்பார்வையிடப்பட்ட செயல்முறையாகும், கடனளிப்பவர் கடன் வாங்கியவருக்கு எதிராக அடமானத்தைத் திருப்பிச் செலுத்துவதற்காக வழக்குத் தாக்கல் செய்யும் போது செயல்படுத்தப்படும். செயல்முறை நேரம் எடுக்கும் மற்றும் விலை உயர்ந்தது. மேலும், முன்கூட்டியே-சொத்து ஏலம் உறுதிமொழிக் குறிப்பைத் திருப்பிச் செலுத்த போதுமான பணத்தை கொண்டு வரவில்லை என்றால், கடன் வழங்குபவர் கடன் வாங்குபவருக்கு எதிராக ஒரு குறைபாடு தீர்ப்பை தாக்கல் செய்யலாம், மீதமுள்ள தொகைக்கு வழக்குத் தொடரலாம். இருப்பினும், சொத்து விற்கப்பட்ட பிறகும், கடன் வாங்குபவருக்கு மீட்பின் உரிமை உண்டு: அவர் கடனளிப்பவரை ஒரு குறிப்பிட்ட நேரத்திற்குள் திருப்பிச் செலுத்தி சொத்துத் தலைப்பைப் பெறலாம்.

இதற்கு நேர்மாறாக, ஒரு நம்பிக்கை பத்திரம் கடன் வழங்குபவர் விரைவான மற்றும் குறைந்த விலையில் நீதித்துறை அல்லாத முன்கூட்டியே தொடங்க அனுமதிக்கிறது, நீதிமன்ற அமைப்பைத் தவிர்த்து, நம்பிக்கை பத்திரம் மற்றும் மாநில சட்டத்தில் கோடிட்டுக் காட்டப்பட்டுள்ள நடைமுறைகளைப் பின்பற்றுகிறது. கடன் வாங்கியவர் கடனை நடப்பு செய்யாவிட்டால், சொத்து அறங்காவலர் விற்பனை மூலம் ஏலத்திற்கு வைக்கப்படுகிறது. தலைப்பு விற்பனையின் பின்னர் அறங்காவலரிடமிருந்து புதிய உரிமையாளருக்கு அறங்காவலர் பத்திரம் மூலம் மாற்றப்படுகிறது. அறங்காவலர் விற்பனையில் ஏலதாரர்கள் இல்லாதபோது, ​​சொத்து ஒரு அறங்காவலர் பத்திரத்தின் மூலம் கடன் வழங்குபவருக்குத் திரும்பும். சொத்து விற்கப்பட்டவுடன், கடன் வாங்கியவருக்கு மீட்பின் உரிமை இல்லை.

மேலும், விற்பனையின் மூலம் கிடைத்த வருமானத்தை கடன் வாங்குபவருக்கும் கடன் வழங்குபவருக்கும் விற்பனை முடிவடைந்த பிறகு செலுத்த வேண்டிய பொறுப்பு ஒரு அறங்காவலருக்கு உள்ளது. அறங்காவலர் கடனில் மீதமுள்ள தொகையை கடனளிப்பவருக்கு செலுத்துவதோடு, அந்த தொகையை விட அதிகமாக எதையும் கடன் வாங்குபவருக்கு செலுத்துவார், இதன் மூலம் கடன் வழங்குபவர் சொத்தை வாங்க அனுமதிப்பார்.

நம்பிக்கை செயல்களில் முதலீடு செய்வதன் நன்மை தீமைகள்

தாகமாக விளைச்சலைத் தேடும் முதலீட்டாளர்கள் சில சமயங்களில் ரியல் எஸ்டேட் துறைக்குத் திரும்புவார்கள்-குறிப்பாக, நம்பிக்கைச் செயல்கள்.

நம்பிக்கை பத்திர முதலீட்டில், முதலீட்டாளர் ஒரு ரியல் எஸ்டேட் திட்டத்தில் பணிபுரியும் ஒரு டெவலப்பருக்கு பணத்தை வழங்குகிறார். முதலீட்டாளரின் பெயர் கடன் வழங்குபவராக, நம்பிக்கையின் பத்திரத்தில் செல்கிறது. முதலீட்டாளர் தனது கடனுக்கான வட்டியை வசூலிக்கிறார்; திட்டம் முடிந்ததும் அவரது முதன்மை அவருக்கு முழுமையாகத் திருப்பித் தரப்படுகிறது. ஒரு நம்பிக்கை பத்திர தரகர் வழக்கமாக ஒப்பந்தத்தை எளிதாக்குகிறார்.

ப்ரோஸ்

• அதிக வருவாய் ஈட்டும் வருமான ஓட்டம்

• போர்ட்ஃபோலியோ பல்வகைப்படுத்தல்

கான்ஸ்

• மாற்றக்கூடியதல்லாத

• மூலதன பாராட்டு இல்லை

இந்த ஏற்பாட்டில் எந்த வகையான டெவலப்பர் நுழைகிறார்? பெரிய அளவிலான கடன் வழங்குபவர்களுக்கு மிகச் சிறியது, சிறியவர்களுக்கு மிகப் பெரியது - அல்லது மோசமான தட பதிவுகள் அல்லது அதிகமான கடன்களைக் கொண்ட டெவலப்பர்கள் போன்ற நடுத்தர அளவிலான வணிகத் திட்டங்கள் போன்ற சில வகையான முன்னேற்றங்களுக்கு வங்கிகள் பெரும்பாலும் கடன் கொடுக்க தயங்குகின்றன. ஒரு திட்டத்தைத் தொடங்க அல்லது முடிப்பதற்கான இறுக்கமான காலக்கெடுவுக்கு எதிராக டெவலப்பர்களுக்கு எச்சரிக்கையான கடன் வழங்குநர்கள் மிக மெதுவாக நகரலாம்.

எனவே இந்த டெவலப்பர்கள் பெரும்பாலும் ஒரு நெருக்கடியில் இருக்கிறார்கள். இந்த காரணங்களுக்காக, நம்பிக்கை பத்திர முதலீட்டாளர்கள் பெரும்பாலும் தங்கள் பணத்தில் அதிக வட்டி விகிதங்களை எதிர்பார்க்கலாம். ரியல் எஸ்டேட் கட்டுமானம் அல்லது நிர்வாகத்தில் நிபுணர்களாக இல்லாமல், வேறு சொத்து வகுப்பில் பன்முகப்படுத்தப்படுவதன் நன்மைகளை அவர்கள் அறுவடை செய்யலாம்: இது ஒரு செயலற்ற முதலீடு.

அறக்கட்டளை முதலீடு சில அபாயங்கள் மற்றும் தீமைகள் உள்ளன. பங்குகளைப் போலன்றி, ரியல் எஸ்டேட் முதலீடுகள் திரவமாக இல்லை, அதாவது முதலீட்டாளர்கள் தங்கள் பணத்தை தேவைக்கேற்ப மீட்டெடுக்க முடியாது. மேலும், முதலீட்டாளர்கள் கடன் உருவாக்கும் வட்டியை மட்டுமே எதிர்பார்க்க முடியும், எந்த கூடுதல் மூலதன பாராட்டும் சாத்தியமில்லை. முதலீட்டு தரப்பினர் நம்பிக்கை பத்திரத்தில் ஏதேனும் சட்டரீதியான முரண்பாடுகளை சுரண்டலாம், இதனால் முதலீட்டிற்கு ஆபத்து ஏற்படக்கூடிய விலையுயர்ந்த சட்ட சிக்கல்கள் ஏற்படக்கூடும். நம்பகமான மற்றும் நம்பகமான டெவலப்பர்கள், திட்டங்கள் மற்றும் தரகர்களைக் கண்டுபிடிக்க ஒரு குறிப்பிட்ட நிபுணத்துவம் தேவைப்படுவதால், சிறிய அனுபவமுள்ள வழக்கமான முதலீட்டாளருக்கு சிரமம் இருக்கலாம்.

அறக்கட்டளை பத்திரத்தின் நிஜ உலக உதாரணம்

எடுத்துக்காட்டாக, டெக்சாஸின் ஆஸ்டின் கவுண்டியில் பயன்படுத்தப்படும் ஒரு குறுகிய வடிவம் டீட் ஆஃப் டிரஸ்ட் ஆவணம் பெரும்பாலான கடன் வழங்குநர்களின் தேவைகளை உள்ளடக்கியது. படிவம் விதிமுறைகளின் வரையறையுடன் தொடங்குகிறது, மேலும் கடன் வாங்குபவர், கடன் வழங்குபவர் மற்றும் அறங்காவலர் ஆகியோரின் பெயர்களை நிரப்புவதற்கான இடங்கள். கடன் வாங்கிய தொகை மற்றும் சொத்தின் முகவரி ஆகியவை நிரப்பப்பட வேண்டும்.

இந்த பிரிவுக்குப் பிறகு, ஆவணம் சொத்துக்களின் உரிமைகள் பரிமாற்றம் மற்றும் சீரான உடன்படிக்கைகள் உள்ளிட்டவற்றைக் குறிப்பிடுகிறது:

• அசல் மற்றும் வட்டி எஸ்க்ரோ நிதிகளை செலுத்துவது பற்றிய விவரங்கள் லீன்ஸ் ப்ராபர்டி காப்பீடு மற்றும் கட்டமைப்பு பராமரிப்பு கட்டமைப்பு ஆக்கிரமிப்பு the கடன் வாங்குபவர் 60 நாட்களுக்குள் வதிவிடத்தை எடுக்க வேண்டும்

படிவத்தில் சீரான அல்லாத ஒப்பந்தங்களும் உள்ளன, அவை இயல்புநிலை அல்லது ஒப்பந்த விதிமுறைகளில் ஏதேனும் மீறலைக் குறிப்பிடுகின்றன. ஆவணம் கையாளும் கடன் ஒரு வீட்டு ஈக்விட்டி கடன் அல்ல-அதாவது கடன் வாங்குபவர் பணத்தைப் பெறுவார்-கடன் என்பது சொத்தை வாங்குவதற்கான கடன்.

கடன் பத்திரத்தின் கையொப்பத்திற்கான இடத்துடன் அறக்கட்டளை முடிவடைகிறது, அவர்கள் ஒரு நோட்டரி மற்றும் இரண்டு சாட்சிகளின் முன்னிலையில் செய்ய வேண்டும், அவர்கள் கையெழுத்திடுகிறார்கள்.