முன்கூட்டியே சந்தையில் முதலீடு செய்வது என்பது ஒரு மூலோபாயமாகும், இது ஒரு நிலை நுட்பமும் விடாமுயற்சியும் தேவைப்படுகிறது, இது பெரும்பாலான மக்கள் உணர்ந்ததை விட மிக அதிகம். இது பெரிய ஆற்றலைக் கொண்டிருக்கலாம், ஆனால் பணத்தைப் பெறுவதற்கு உண்மையான முயற்சி எடுக்க வேண்டும். எனவே, இது எந்தவொரு குறிப்பிடத்தக்க முதலீடாகவும் அணுகப்பட வேண்டும், கவனம் தேவை; விடாமுயற்சி; உள்ளூர் சொத்து, பொருளாதார மற்றும் புள்ளிவிவர போக்குகள் குறித்து கவனமாக ஆராய்ச்சி செய்யுங்கள். சொத்துக்களைப் பெறுவதற்கும் இறுதியில் அவற்றை விற்பனை செய்வதற்கும் ஒரு மூலோபாயத்தை உருவாக்குவதும் இதற்கு தேவைப்படுகிறது.
கண்ணோட்டம்
பயன்படுத்திய கார்களை ஏலத்தில் வாங்குவது முன்கூட்டியே சொத்துக்களில் முதலீடு செய்வதைப் போன்றது. பயன்படுத்திய கார் விநியோகஸ்தர்கள் அனைத்து தயாரிப்புகள் மற்றும் மாதிரிகள் மற்றும் அவற்றின் பொதுவான குறைபாடுகள் மற்றும் மதிப்பை உருவாக்க அவற்றை மாற்றுவதற்கான வழி ஆகியவற்றை அறிந்தவர்கள். தள்ளுபடியில் ஒரு காரை வாங்குவதற்காக ஏலத்தில் கலந்து கொள்ளும் சராசரி நபரை விட அவர்கள் குறைவான ஆபத்தை எடுத்துக்கொள்கிறார்கள்.
பல முன்கூட்டியே வாங்குபவர்கள் ஒரு பேரம் பேசும் நம்பிக்கையுடன் நீதிமன்றத்தின் படிகளில் ஏலத்திற்கு செல்கிறார்கள் - ஏல விலைக்கும் சொத்தின் உள்ளார்ந்த மதிப்புக்கும் இடையிலான ஏற்றத்தாழ்வு. ஆனால் அவர்களுக்கு முதலீடு குறித்த உண்மையான அறிவு அல்லது ஆபத்து குறைக்கும் உத்திகள் எதுவும் இல்லை. முதலீட்டு வருமானத்தின் முக்கிய ஆதாரமாக விலை வேறுபாட்டை நம்புவது பேரழிவுக்கான செய்முறையாகும் என்பதை குடியிருப்பு முன்கூட்டியே சந்தையில் நன்கு அனுபவித்த முதலீட்டாளர்கள் அறிவார்கள்.
முன்கூட்டியே சொத்து பெறுவதற்கான சரியான முறை ஷாட்கன் அணுகுமுறை அல்ல, ஆனால் மறுவடிவமைப்பு அல்லது மேம்பாட்டிற்கு விதிக்கப்பட்டுள்ள ஒரு இடத்தில் இருக்கும் பண்புகளைத் தேர்ந்தெடுப்பது. சொத்துக்கு தனித்துவமான குணங்கள் இருக்க வேண்டும், அது அருகிலுள்ள அல்லது உள்ளூர் சந்தையில் உள்ள மற்றவர்களிடமிருந்து தனித்து நிற்கிறது அல்லது மதிப்பை உருவாக்க சில வாய்ப்பை அளிக்கிறது.
முதலீட்டு உத்திகள்
ரியல் எஸ்டேட்டில் எந்தவொரு முதலீட்டாளரும் ஒரு குறிப்பிட்ட மூலோபாயத்தைக் கொண்டிருக்க வேண்டும், அதில் சொத்துக்களைப் பெறுவதற்கான குறிக்கோள்களும் முறையும் அடங்கும், அதை வைத்திருப்பதற்கும் இறுதியில் அதை அப்புறப்படுத்துவதற்கும். முன்கூட்டியே சந்தையில் முதலீடு செய்யும் போது இந்த மூலோபாயம் இன்னும் முக்கியமானதாகும். முன்னாள் உரிமையாளருடன் தொடர்புடைய சில தனித்துவமான சூழ்நிலைகளின் விளைவாக முன்கூட்டியே ஏற்பட்டதா அல்லது உள்ளூர் சந்தையை பாதிக்கக்கூடிய ஒரு பரந்த போக்கின் விளைவாக இருந்ததா என்பதை நீங்கள் தீர்மானிக்க வேண்டும்.
உள்ளூர் ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் முதலீட்டாளர்கள் கணிசமான அளவு ஆராய்ச்சி செய்ய வேண்டும். சொத்துக்களின் தேவை என்பது மக்கள் தொகை வளர்ச்சி, வேலை வளர்ச்சி, செலவழிப்பு வருமான வளர்ச்சி மற்றும் மக்கள்தொகை மாற்றங்கள் ஆகியவற்றின் செயல்பாடாகும். இது விலை நிர்ணயம் மற்றும் முதலீட்டு காலத்தின் முடிவில் சொத்துக்களை விற்கும் திறனை பெரிதும் பாதிக்கும்.
சாலைகள், பள்ளிகள் மற்றும் சமூக திட்டங்கள் போன்ற வரவிருக்கும் உள்கட்டமைப்பு மேம்பாட்டை ஆராய்ச்சி செய்யுங்கள். உள்ளூர் மற்றும் மாநில அரசு வணிக வளர்ச்சியை எவ்வாறு ஆதரிக்கிறது மற்றும் போக்குவரத்து, காற்றின் தரம், குற்றம் மற்றும் வரி போன்ற ஏதேனும் குறிப்பிட்ட சிக்கல்களை சரிசெய்ய திட்டமிட்டுள்ளது என்பதையும் அறிக. இந்த உருப்படிகள் அனைத்தும் ஒரு பகுதியை மிகவும் விரும்பத்தக்கதாக மாற்றும் மற்றும் அதற்குள் உள்ள பண்புகளின் மதிப்பை அதிகரிக்கும்.
கையகப்படுத்தும் உத்திகள்
பெரும்பாலான முதலீட்டாளர்கள் ஏலத்திற்குச் செல்லும் சொத்துக்களை பட்டியலிடும் வெளியீடுகளைத் தேடுவதற்கும், ஏலத் தொகுதியில் செல்வதற்கு முன்பு சொத்து வாங்குவதற்கான நோக்கம் குறித்து உரிமையாளர்களுடன் ஒத்துப்போகவும் கற்பிக்கப்பட்டுள்ளனர். நீதிமன்ற நடவடிக்கைகளில் ஒப்பந்தங்களைப் பெற முடியும் என்றாலும், துன்பகரமான பண்புகளைப் பாதுகாப்பதற்கான மாற்று வழிகளைக் கண்டுபிடிப்பது உங்கள் மூடுவதற்கான வாய்ப்புகளை பெரிதும் மேம்படுத்தும். இது சொத்தை முழுமையாக புரிந்துகொள்வதற்கும் பகுப்பாய்வு செய்வதற்கும் ஒரு வாய்ப்பை வழங்க முடியும்.
எடுத்துக்காட்டாக, ஒரு முதலீட்டாளர் சந்தையில் தனது தொடர்புகளைப் பயன்படுத்துவதன் மூலமும், குடியிருப்பு கடன் பற்றிய அறிவைப் பயன்படுத்துவதன் மூலமும் சொத்துக்களை அணுகுவார் என்று சொல்லலாம், போராடும் வீட்டு உரிமையாளர்கள் தங்கள் கடன் வழங்குநர்களுடன் பேச்சுவார்த்தை நடத்த உதவுகிறார்கள். கடன் சிக்கல்கள் தீர்க்கப்பட்டால், முதலீட்டாளர் உரிமையாளர்கள் மற்றும் கடன் வழங்குநர்கள் இருவரிடமும் தனது நற்பெயரை அதிகரிப்பது மட்டுமல்லாமல், முதலீட்டாளர் பரிந்துரைகளையும் பெறலாம் மற்றும் சிக்கல் கடன்களுடன் மற்றவர்களுக்கு அணுகலாம். நிலைமையைச் சரிசெய்ய முடியாவிட்டால், முதலீட்டாளர் சொத்தை வாங்குவதில் முதலிடம் வகிக்கிறார் - ஏனென்றால் அவை உரிமையாளர்களின் நம்பிக்கையைப் பெற்றுள்ளன. முதலீட்டாளர்கள் சொத்தை வாங்கலாமா என்பது பற்றிய தகவலறிந்த முடிவை எடுக்கலாம், ஏனெனில், அவர்களின் முயற்சிகள் மூலம், சொத்தின் குறைபாடுகள் மற்றும் நன்மைகளைப் பற்றி அவர்கள் கற்றுக்கொண்டார்கள்.
மற்றொரு மூலோபாயம், கடனளிப்பவர்களிடமிருந்து தள்ளுபடியில் துன்பப்பட்ட கடன்களை வாங்குவது. வங்கிகளும் பிற கடன் வழங்கும் நிறுவனங்களும் முன்கூட்டியே கையகப்படுத்துவதை விரும்புவதில்லை. ரியல் எஸ்டேட் சொந்தமான (REO) சொத்துக்களை எடுத்துக்கொள்வதைத் தவிர்ப்பதற்காக, இந்த நிறுவனங்கள் பல செயல்படாத கடன்களை கணிசமான தள்ளுபடியில் சமமாக விற்கின்றன.
செயல்படாத கடனைச் செலுத்துவதில் கடன் வழங்குநர்களை விட முதலீட்டாளர்கள் மிகவும் நெகிழ்வானவர்களாக இருக்க முடியும், சில சமயங்களில் அதை மீண்டும் ஒரு செயல்திறன் கடனாக மாற்றுவதால் அது அதிக வருமானத்தை ஈட்டும், முதலீட்டில் முதலீட்டாளரின் குறைந்த அடிப்படைக்கு நன்றி.
கடன்களைப் பதப்படுத்திய பின், முதலீட்டாளர்கள் சிறிது நேரம் செயல்பட்டவுடன் அவற்றை வைத்திருக்கலாம் அல்லது பிரீமியத்தில் விற்கலாம். அவற்றைச் செயல்படுத்த முடியாத நிலையில், முதலீட்டாளர் வேறு எந்தக் கட்சிகளுடனும் போட்டியிடாமல் சொத்தை முன்கூட்டியே முன்கூட்டியே பெறலாம். இந்த அணுகுமுறையின் ஒரே தீங்கு என்னவென்றால், ஏலத்தில் தனிப்பட்ட சொத்துக்களை வாங்குவதை விட கடன்களை வாங்குவதற்கு ஒரு பெரிய மூலதன செலவு தேவைப்படுகிறது. செயல்படாத சொத்தைப் பெறுவதில் போட்டியைக் குறைக்க ஆக்கபூர்வமான வழிகள் உள்ளன என்பதுதான் புள்ளி.
காலம் மற்றும் வெளியேறும் உத்திகள் வைத்திருத்தல்
சொத்து வாங்கியவுடன் என்ன செய்வது என்பதில் முதலீட்டாளர்கள் உறுதியாக இருக்க வேண்டும்.
சொத்து மீண்டும் சந்தைக்கு "புரட்டப்படுமா" அல்லது விற்பனைக்கு முன் சந்தை மாற்றத்திற்காக காத்திருக்குமா? முதலீட்டாளர்கள் முன்கூட்டியே வாங்குவதைக் கருத்தில் கொண்டு, வாங்கிய உடனேயே அவற்றை மறு சந்தைப்படுத்துதல் சொத்தை மேம்படுத்துவதற்கான வழிகளைக் கண்டறிய வேண்டும். படுக்கைக்கு மிகப் பெரிய களமிறங்கும் மேம்பாடுகளில் படுக்கையறைகள் மற்றும் குளியலறைகள் சேர்ப்பது, சமையலறைகளை மறுவடிவமைத்தல் மற்றும் அடித்தளங்கள் அல்லது பயன்படுத்தப்படாத பிற இடங்கள் ஆகியவை அடங்கும்.
சொத்து பரிவர்த்தனை தகவல் பொது அறிவு என்பதால், சில வருங்கால வாங்குபவர்கள் ஒரு சொத்துக்கு முன்கூட்டியே பிரீமியம் செலுத்துவதில் எச்சரிக்கையாக இருப்பார்கள். மறுவடிவமைப்பு மூலம் மதிப்பை உருவாக்குவது அதிக மறுவிற்பனை விலைக்கு பகுத்தறிவை வழங்க உதவுகிறது மற்றும் நீண்ட சந்தைப்படுத்தல் காலங்களின் அபாயத்தை குறைக்கலாம். இருப்பினும், முதலீட்டாளர்கள் சொத்தை இவ்வளவு மேம்படுத்தாமல் எச்சரிக்கையாக இருக்க வேண்டும், அதன் விலை அண்டை சொத்துக்களை விட அதிகமாக உள்ளது.
சொத்து மதிப்புகளை மேம்படுத்த சந்தையில் ஏதேனும் நடக்கும் வரை சொத்துக்களை வாடகை சொத்துகளாக வைத்திருப்பது மற்றொரு உத்தி. மீண்டும், வாடகை இடத்திற்கு போதுமான அளவு தேவை இருப்பதை உறுதி செய்ய முதலீட்டாளர்கள் வாடகை சந்தையைப் பற்றி அறிந்திருக்க வேண்டும். மேலும் வாங்கிய சொத்து, சொத்தை பராமரிப்பதற்கான செலவை ஈடுசெய்ய போதுமான வாடகைக்கு கட்டளையிடும்.
ஒரு நில உரிமையாளராக இருக்க வேண்டிய கூடுதல் நேரத்தையும் முயற்சியையும் கையாளக்கூடியவர்களுக்கு, துன்பகரமான சொத்துக்களை தள்ளுபடியில் வாங்குவது மற்றும் அவற்றை வாடகை சொத்தாக மாற்றுவது குறிப்பிடத்தக்க செல்வத்தை உருவாக்க முடியும். வருமான வரிகளிலிருந்து அடமான வட்டி விலக்குடன் இணைந்து வட்டி மட்டும் கடன்கள் போன்ற கவர்ச்சிகரமான நிதியுதவியைப் பெறுவதற்கான திறன், சரியான நேரத்தை விற்க காத்திருக்கும்போது பணப்புழக்கத்தை உருவாக்க ஒரு சிறந்த வழியை வழங்குகிறது.
குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட் மற்ற சொத்து வகுப்புகளைப் போல நிலையற்றதாக இல்லை என்றாலும், இது நீண்ட கால குறைந்த வருவாயால் வகைப்படுத்தப்படுகிறது, பின்னர் ஒரு "பாப்" மதிப்பில் சில பெரிய மாற்றங்களுடன் தொடர்புடையது, இது வருமானத்தின் குறிப்பிடத்தக்க பகுதியை விளக்குகிறது. மீண்டும், இது தொடர்ச்சியான ஆராய்ச்சிக்கான தூண்டுதலாகும் மற்றும் மதிப்பு உயர்வு நேரத்தை மதிப்பிடுவதற்கும் விற்பனைக்குத் தயாரிப்பதில் சொத்துக்கான திட்டத்தை உருவாக்குவதற்கும் உதவும் ஒரு ஹோல்டிங் கால உத்தி.
வெளியேறும் உத்தி
வெளியேறும் மூலோபாயத்தின் மூலம் சிந்திக்காமல் இருப்பது புதிய முதலீட்டாளர்கள் பொதுவாக செய்யும் ஒரு பெரிய தவறு. முன்கூட்டியே சொத்துக்களில் முதலீடு செய்வதற்கான சிறந்த நேரம் ஏராளமாக கிடைக்கும்போதுதான் என்ற தவறான எண்ணத்தில் பலர் உள்ளனர். உண்மையில், விற்பனை மற்றும் முன்கூட்டியே சொத்துக்களுக்கான வீடுகளில் கணிசமான அதிகரிப்பு சில சிக்கல்களை அடிக்கோடிட்டுக் காட்டுகிறது, இது மக்கள் கடன்களை செலுத்துவதைத் தடுக்கிறது அல்லது வீடுகளை வைத்திருக்க விரும்பவில்லை. இது இப்பகுதியில் வேலை இழப்பு அல்லது சில உள்கட்டமைப்பு சிக்கல் காரணமாக இருக்கலாம். அந்த போக்குகள் விற்பனை அல்லது முன்கூட்டியே கிடைக்கக்கூடிய வீடுகளை வழங்குவதில் சாதகமான தாக்கத்தை ஏற்படுத்தும் மற்றும் தேவைக்கு எதிர்மறையான தாக்கத்தை ஏற்படுத்தும். இதன் பொருள் சந்தை அடிப்படைகள் மேம்படும் வரை சொத்தை விற்க மிகவும் கடினமாக இருக்கும்.
முதலீட்டாளர்கள் தங்கள் இலாபத்திற்கான விலை வேறுபாட்டை மட்டுமே நம்பியிருக்கும் ஒரு பொதுவான தவறு என்னவென்றால், செலவுகளைச் சுமப்பதன் எதிர்மறையான தாக்கத்தை அவர்கள் உணரத் தவறிவிடுகிறார்கள். நீடித்த சந்தைப்படுத்தல் மற்றும் விற்பனை காலத்தில் அடமானக் கொடுப்பனவுகள், வரி, காப்பீடு மற்றும் பராமரிப்பு ஆகியவை செலவுகளில் அடங்கும்.
ஒரு சொத்தை விற்க ஒரு காலக்கெடுவை நிர்ணயித்தல், பின்னர் சொத்து விற்கும் வரை விலையை தள்ளுபடி செய்வது அதிகப்படியான சுமைகளைத் தவிர்ப்பதற்கான ஒரு வழியாகும். ஒரு சொத்தை ஒரு சந்தைப்படுத்துவதை விட ஒரு சிறிய-பூஜ்ஜிய லாபத்தில் விற்பது மிகவும் நல்லது, இது ஒரு நீண்ட சந்தைப்படுத்தல் காலத்தை உறுதி செய்யும், இதனால் இழப்புகளுக்கு வழிவகுக்கும் அதிக சுமை செலவுகள்.
அடிக்கோடு
செல்வத்தை உருவாக்குவதற்கு செயல்படாத ரியல் எஸ்டேட் சொத்துக்களில் முதலீடு செய்வது ஒரு சாத்தியமான உத்தி, ஆனால் இது விரைவாக பணக்காரர்களைப் பெறுவதற்கான ஒரு வழி அல்ல. ஒவ்வொரு கந்தல்-க்கு-செல்வக் கதைக்கும், சந்தை போக்குகளில் ஏற்படும் மாற்றங்களைத் தவிர்த்துவிடாததால், இன்னும் 10 பேர் தங்கள் மூலதனத்தை இழந்துவிட்டனர்.
முன்கூட்டியே சந்தையில் வெற்றி பெறுபவர்கள் மற்ற வெற்றிகரமான முதலீட்டாளர்களின் உத்திகள் மற்றும் தந்திரங்களை ஆய்வு செய்துள்ளனர். மற்றவர்களுக்கு மேலாக ஒரு போட்டி நன்மையை உருவாக்க தேவையான சந்தை தொடர்புகளை உருவாக்க அவர்கள் நேரத்தையும் வளங்களையும் வைத்துள்ளனர். ஆனால் உள்ளூர் ரியல் எஸ்டேட் சந்தையைப் பற்றி அறிந்துகொள்ள நேரத்தையும் சக்தியையும் ஊற்றுவது முதலீட்டாளர்கள் போட்டியைப் பற்றிப் பேச பல உத்திகளில் ஒன்றாகும். கவனமாக வடிவமைக்கப்பட்ட மற்றும் செயல்படுத்தப்பட்ட கையகப்படுத்தல் மற்றும் ஸ்மார்ட் வெளியேறும் உத்திகள் ஆகியவற்றிலிருந்து வெற்றி கிடைக்கிறது.
