தலைகீழ் அடமானம்: ஒரு ஓய்வூதிய கருவி

அவை எவ்வாறு செயல்படுகின்றன

தலைகீழ் அடமானத்துடன், ஒரு கடன் வழங்குபவர் வீட்டின் மதிப்பின் சதவீதத்தின் அடிப்படையில் வீட்டு உரிமையாளருக்கு பணம் செலுத்துகிறார். வீட்டு உரிமையாளர் இறந்துவிட்டால் அல்லது சொத்திலிருந்து வெளியேறும்போது, ​​மூன்று விஷயங்களில் ஒன்று நடக்கலாம்: (1) வீட்டு உரிமையாளர் அல்லது அவரது / அவள் வாரிசுகள் கடனை அடைக்க வீட்டை விற்கலாம் '(2) வீட்டு உரிமையாளர் அல்லது வாரிசுகள் ஏற்கனவே உள்ள கடனை மறுநிதியளிக்க முடியும் வீட்டை வைத்திருக்க; அல்லது (3) கடன் நிலுவைத் தீர்க்க கடனளிப்பவருக்கு வீட்டை விற்க அதிகாரம் வழங்கப்படலாம்.

தனியார் கடன் வழங்குநர்கள் உட்பட பல வகையான தலைகீழ் அடமானங்கள் இருந்தாலும், அவை பொதுவாக பின்வரும் அம்சங்களைப் பகிர்ந்து கொள்கின்றன:

• பழைய வீட்டு உரிமையாளர்களுக்கு இளைய வீட்டு உரிமையாளர்களை விட பெரிய கடன் தொகைகள் வழங்கப்படுகின்றன. அதிக விலையுயர்ந்த வீடுகள் பெரிய கடன்களுக்கு தகுதி பெறுகின்றன. ஒரு தலைகீழ் அடமானம் வீட்டிற்கு எதிரான முதன்மைக் கடனாக இருக்க வேண்டும். பிற கடன் வழங்குநர்கள் தங்கள் கடன்களை முதன்மை அடமானதாரருக்கு அடிபணியச் செய்ய ஒப்புக் கொள்ள வேண்டும். நிதிக் கட்டணங்கள் கடனின் செலவில் சேர்க்கப்படலாம். வீட்டு உரிமையாளர் சொத்தை பராமரிக்கத் தவறினால், கடனைத் திருப்பிச் செலுத்தக் கோரலாம். சொத்து காப்பீடு, அதன் சொத்து வரிகளை செலுத்தத் தவறியது, திவால்நிலை என்று அறிவிக்கிறது, சொத்தை கைவிடுகிறது அல்லது மோசடி செய்கிறது. வீடு கண்டனம் செய்யப்பட்டால் அல்லது வீட்டு உரிமையாளர் சொத்தின் தலைப்புக்கு ஒரு புதிய உரிமையாளரைச் சேர்த்தால், சொத்தின் அனைத்து அல்லது பகுதியையும் மாற்றியமைத்தால், சொத்தின் மண்டல வகைப்பாட்டை மாற்றினால் அல்லது சொத்துக்கு எதிராக கூடுதல் கடன்களை எடுத்தால் கடனளிப்பவர் திருப்பிச் செலுத்தவும் கோரலாம்.

HECM கடன்கள்

தலைகீழ் அடமானங்கள் 1960 களில் இருந்து வந்தன, ஆனால் மிகவும் பொதுவான தலைகீழ் அடமானம் கூட்டாட்சி காப்பீடு செய்யப்பட்ட வீட்டு பங்கு மாற்ற அடமானம் (HECM) ஆகும். இந்த அடமானங்கள் முதன்முதலில் 1989 இல் வழங்கப்பட்டன, அவை அமெரிக்க வீட்டுவசதி மற்றும் நகர்ப்புற மேம்பாட்டுத் துறையால் (HUD) வழங்கப்படுகின்றன.

மத்திய அரசு வழங்கிய ஒரே தலைகீழ் அடமானங்கள் HECM கள் மட்டுமே, இது கடன் வாங்குபவர்களுக்கான செலவுகளை கட்டுப்படுத்துகிறது மற்றும் கடன் வழங்குநர்கள் கடமைகளை பூர்த்தி செய்யும் என்று உத்தரவாதம் அளிக்கிறது. HECM களுக்கான முதன்மை குறைபாடு என்னவென்றால், அதிகபட்ச கடன் தொகை குறைவாக உள்ளது.

HECM அல்லாத கடன்கள்

HECM அல்லாத தலைகீழ் அடமானங்கள் பல்வேறு கடன் வழங்கும் நிறுவனங்களிலிருந்து கிடைக்கின்றன. இந்த தலைகீழ் அடமானங்களின் முதன்மை நன்மை என்னவென்றால், அவை HEMC வரம்பை விட அதிகமான தொகைகளில் கடன்களை வழங்குகின்றன. HECM அல்லாத கடன்களின் குறைபாடுகளில் ஒன்று, அவை கூட்டாட்சி காப்பீடு செய்யப்படவில்லை மற்றும் HECM கடன்களை விட கணிசமாக அதிக விலை கொண்டதாக இருக்கும்.

மொத்த வருடாந்திர கடன் செலவு

ஒரு ஹெச்இசிஎம் அடமானத்திற்கான வட்டி விகிதம் அரசாங்கத்தால் நிர்ணயிக்கப்பட்டிருந்தாலும், ஒரு ஹெச்இசிஎம் கடனின் தோற்ற செலவு வீட்டின் மதிப்பில் 2% ஆக வரையறுக்கப்பட்டிருந்தாலும், கடனின் மொத்த செலவு இன்னும் கடன் வழங்குநரால் மாறுபடும். மேலும், கடன் வழங்குநரைத் தேடுவதில், கடன் வாங்குபவர்கள் மூன்றாம் தரப்பு நிறைவு செலவுகள், அடமானக் காப்பீடு மற்றும் சேவை கட்டணம் ஆகியவற்றைக் கருத்தில் கொள்ள வேண்டும்.

அடமானச் செலவுகளை ஒப்பிடுவதில் கடன் வாங்குபவர்களுக்கு உதவ, கடன் வழங்கும் சட்டத்தின் கூட்டாட்சி உண்மை, மொத்த வருடாந்திர கடன் செலவு (TALC) வடிவத்தில் கடன் வெளிப்பாடுகளை கடன் வழங்குநர்களுக்கு முன்வைக்க அடமான வழங்குநர்கள் தேவை. வெவ்வேறு விற்பனையாளர்களிடமிருந்து கடன்களை ஒப்பிடும்போது இந்த எண்ணைப் பயன்படுத்தவும்; தலைகீழ் அடமானத்தின் உண்மையான செலவுகள் பெரும்பாலும் தேர்ந்தெடுக்கப்பட்ட வருமான விருப்பங்களைப் பொறுத்தது என்பதை நினைவில் கொள்ளுங்கள்

வருமான விருப்பங்கள்

ஹெச்இசிஎம் தலைகீழ் அடமானங்கள் மொத்த வருமானம் ஈட்டும் விருப்பங்களை வழங்குகின்றன, இதில் மொத்த தொகை செலுத்துதல்கள், கடன் கோடுகள், மாதாந்திர பண முன்னேற்றங்கள் அல்லது இவற்றில் ஏதேனும் சேர்க்கை ஆகியவை அடங்கும்.

கடன் வரி என்பது ஒரு ஹெச்இசிஎம் கடனின் மிகவும் சுவாரஸ்யமான அம்சமாகும், ஏனெனில் கடன் வாங்குபவருக்குக் கிடைக்கும் பணத்தின் அளவு காலப்போக்கில் வட்டியின் அளவு அதிகரிக்கிறது. HECM அல்லாத கடன்கள் குறைந்த வருமான விருப்பங்களை வழங்குகின்றன. (பிற வீட்டு நிதி விருப்பங்களுக்கு, வீட்டு சமபங்கு கடன்களைப் படியுங்கள் : நீங்கள் தெரிந்து கொள்ள வேண்டியது .)

வட்டி விகிதங்கள்

HECM தலைகீழ் அடமானங்களுக்கான வட்டி விகிதம் ஒரு வருட அமெரிக்க கருவூல பாதுகாப்பு வீதத்துடன் பிணைக்கப்பட்டுள்ளது. ஒவ்வொரு ஆண்டும் மாற்றக்கூடிய வட்டி விகிதத்தை அல்லது ஒவ்வொரு மாதமும் மாற்றக்கூடிய ஒன்றைத் தேர்ந்தெடுப்பதற்கு கடன் வாங்குபவர்களுக்கு விருப்பம் உள்ளது. ஒரு வருட அமெரிக்க கருவூல பாதுகாப்பு வீதத்தில் ஏதேனும் அதிகரிப்பு அல்லது குறைவு போன்ற அதே விகிதத்தில் வருடாந்திர அனுசரிப்பு விகிதம் மாறுகிறது. இந்த வருடாந்திர அனுசரிப்பு வீதம் ஆண்டுக்கு 2% அல்லது கடனின் ஆயுளை விட 5% எனக் குறிக்கப்படுகிறது. ஒரு மாத சரிசெய்யக்கூடிய வீத அடமானம் (ARM) ARM ஐ விட குறைந்த வட்டி விகிதத்துடன் தொடங்கி ஒவ்வொரு மாதமும் சரிசெய்கிறது. இது கடனின் ஆயுளை விட 10% மேலே அல்லது கீழே நகரலாம். (ARM களைப் பற்றி மேலும் அறிய, ARMed மற்றும் ஆபத்தானவற்றைப் பார்க்கவும்.)

தலைகீழ் அடமானங்கள் எவ்வாறு உதவக்கூடும்: ஒரு நிஜ உலக ஆய்வு

கிரெடிட் கார்டு வைத்திருக்கும் 70 வயது மற்றும் அதற்கு மேற்பட்ட மூத்தவர்களில் கிட்டத்தட்ட பாதி பேர் ஒவ்வொரு மாதமும் தங்கள் நிலுவைத் தொகையை முழுமையாக செலுத்த மாட்டார்கள், ஆனால் தலைகீழ் அடமானங்கள் அந்தப் பிரச்சினைக்கு உதவக்கூடும். அமெரிக்க வீட்டுப் பாதுகாப்பு நிர்வாகத்தால் நிதியளிக்கப்பட்டு, செப்டம்பர் 2016 இல் மிச்சிகன் பல்கலைக்கழகத்தின் மிச்சிகன் ஓய்வூதிய ஆராய்ச்சி மையத்தால் வெளியிடப்பட்ட ஒரு பணித்தாள், “வீட்டு ஈக்விட்டி பிரித்தெடுத்தல் மற்றும் தலைகீழ் அடமானங்கள் மூத்த குடும்பங்களின் கடன் விளைவுகளை எவ்வாறு பாதிக்கின்றன” என்பதில், ஆராய்ச்சியாளர்கள் ஸ்டீபனி ம l ல்டன், டொனால்ட் ஹவுரின், சாமுவேல் டோடினி மற்றும் மாக்சிமிலியன் டி. ஷ்மெய்சர் ஆகியோர் மூத்தவர்கள் தலைகீழ் அடமானங்களை எடுக்கும்போது சுழலும் கிரெடிட் கார்டு கடன் குறைகிறது என்பதைக் கண்டறிந்தனர்.

தலைகீழ் அடமானம் வெளியே எடுக்கப்பட்ட மூன்று ஆண்டுகளில், முன்கூட்டியே மற்றும் கடன் செலுத்தும் குற்றங்களும் குறைவாகவே காணப்படுகின்றன. தலைகீழ் அடமானத்தை எடுப்பதற்கு முன் இரண்டு ஆண்டுகளில் கடன் அதிர்ச்சியை அனுபவித்த மூத்தவர்கள் மிகவும் பயனடைந்தனர். (கிரெடிட் அதிர்ச்சியை 25 புள்ளிகள் அல்லது அதற்கு மேற்பட்ட கடன் மதிப்பெண் வீழ்ச்சி என ஆராய்ச்சியாளர்கள் வரையறுத்தனர்.) இந்த மூத்தவர்கள் தங்கள் கடன் காரணமாக மற்றொரு வகை வீட்டு பங்கு கடனுக்கு தகுதி பெற்றிருக்க மாட்டார்கள்; தலைகீழ் அடமானத்திற்கான தகுதி ஒரு மூத்தவரின் கடன் மதிப்பெண்ணைப் பொறுத்தது அல்ல.

தலைகீழ் அடமான கடன் வாங்கியவர்கள் தங்கள் கடன் அட்டைக் கடனை மற்ற வகை வீட்டு ஈக்விட்டி கடன்களை (மூடிய-இறுதி வீட்டு ஈக்விட்டி கடன்கள், வீட்டு ஈக்விட்டி வரிகள் மற்றும் பண-மறுநிதியளிப்பு) எடுத்த கடனாளர்களைக் காட்டிலும் குறைத்துள்ளதாக ஆய்வில் கண்டறியப்பட்டுள்ளது. தலைகீழ் அடமானங்களால் வழங்கப்படும் முன் தொகை மற்றும் அதிகரித்த மாதாந்திர பணப்புழக்கம் மூத்தவர்கள் தங்கள் கிரெடிட் கார்டு கடனை அடைக்க உதவியது.

ஆய்வின்படி, ஆரம்பத்தில் தலைகீழ் அடமானத்தைப் பயன்படுத்தி 10, 000 டாலர்களைத் திரும்பப் பெற்ற மூத்தவர்கள், அந்தத் தொகையை கடன் வாங்கிய முதல் ஆண்டில் தங்கள் கிரெடிட் கார்டு கடனை 36 2, 364 ஆகக் குறைத்தனர். கூடுதல் கடன் வாங்கினால் குறைந்தபட்ச கூடுதல் கடன் செலுத்துதல்கள் ஏற்பட்டன: ஒவ்வொரு கூடுதல் $ 10, 000 முன்பணத்திற்கும், மூத்தவர்கள் மற்றொரு 6 166 ஐ செலுத்தினர், மேலும் ஒவ்வொரு கூடுதல் $ 100 க்கும் மாதாந்திர பணப்புழக்கத்தில் தலைகீழ் அடமானம் உருவாக்கப்பட்டது, மூத்தவர்கள் கூடுதல் $ 45 கடனை ஆண்டு முழுவதும் செலுத்தினர்.

2008 மற்றும் 2011 க்கு இடையில் தலைகீழ் அடமானத்தை எடுத்த கடன் வாங்குபவர்களை இந்த ஆய்வு உள்ளடக்கியது என்பது கவனிக்கத்தக்கது, இது நிதி வரலாற்றில் ஒரு தனித்துவமான மோசமான காலம். பொருளாதார செழிப்பின் ஒரு காலத்தில் நடத்தப்பட்ட இதேபோன்ற ஆய்வில் வெவ்வேறு கண்டுபிடிப்புகள் இருக்கலாம்.

கிரெடிட் கார்டு கடனுக்கான தீர்வாக ஒரு தலைகீழ் அடமானத்தை கருத்தில் கொண்ட மூத்தவர்கள், தலைகீழ் அடமானக் கட்டணத்தில் அவர்கள் இழக்கும் வீட்டு பங்குகளின் அளவு மற்றும் வட்டி மதிப்புள்ளதா என்பதை அவர்கள் மதிப்பீடு செய்ய வேண்டும். இது ஒரு சிக்கலான கணக்கீடு ஆகும், இது ஒரு கணக்காளர் அல்லது நிதி திட்டமிடுபவரால் சிறப்பாக செய்யப்படுகிறது. தலைகீழ் அடமான ஆலோசகர் இந்த கேள்விக்கு பதிலளிக்க போதுமான அறிவு இல்லாதவராக இருக்கலாம்

அடிக்கோடு

உங்கள் வீட்டிற்கு எதிராக கடன் வாங்குவது ஒரு பெரிய முடிவாகும், இது உங்கள் தற்போதைய நிதி மற்றும் உங்கள் வாரிசுகளுக்கு நீங்கள் விட்டுச்செல்லும் தோட்டத்தை பாதிக்கும். கடன் தோற்றம், சேவை மற்றும் வட்டி உள்ளிட்ட கணிசமான செலவுகள் உள்ளன. தலைகீழ் அடமானத்துடன், கடனுக்கான வட்டி காரணமாக உங்கள் கடன் காலப்போக்கில் அதிகரிக்கிறது என்பதையும் நீங்கள் நினைவில் கொள்ள வேண்டும். கடனைப் பற்றி உங்கள் எண்ணத்தை மாற்றினால், அல்லது சுகாதார காரணங்களால் சொத்திலிருந்து வெளியேற வேண்டியிருந்தால், சொத்து விற்பனையிலிருந்து கிடைக்கும் வருமானம் தலைகீழ் அடமானத்தை செலுத்த பயன்படுகிறது. கடனின் அளவு மற்றும் சொத்தின் மதிப்பைப் பொறுத்து, கடனைத் திருப்பிச் செலுத்திய பிறகு சிறிதளவு அல்லது பணம் இல்லை.

தலைகீழ் அடமானத்தை எடுப்பதற்கு முன், நீங்கள் தலைப்பை முழுமையாக ஆராய்ந்து, பல்வேறு கடன் வழங்குநர்களிடமிருந்து செலவுகளை ஒப்பிட்டு, அனைத்து வெளிப்படுத்தல் ஆவணங்களையும் படிக்க வேண்டும். தலைகீழ் அடமானத்திலிருந்து கிடைக்கும் வருமானத்தை முதலீடு செய்வது பொதுவாக அறிவுறுத்தப்படுவதில்லை, ஏனெனில் கடனின் செலவுகள் மற்றும் வட்டி ஆகியவற்றை ஈடுசெய்ய வேண்டிய அவசியம் இருப்பதால், தலைகீழ் அடமானத்தின் வருமானம் உங்கள் முதலீட்டு இலாகாவின் பிற கூறுகளை மறுபரிசீலனை செய்வதற்கான வாய்ப்பை வழங்கக்கூடும். அடமானத்தை ஏற்றுக்கொள்வதற்கு முன், தலைகீழ் அடமானம் உங்கள் ஒட்டுமொத்த முதலீட்டு மூலோபாயத்தில் இந்த புதிய வருமான ஆதாரம் ஏற்படுத்தும் தாக்கங்களை அளிக்கும் மற்றும் மதிப்பாய்வு செய்யும் பணப்புழக்கத்தைக் கவனியுங்கள்.

மேலும் நுண்ணறிவுக்கு, தலைகீழ் அடமான பிட்ஃபால்களைப் பார்க்கவும் .