நிகர இயக்க வருமானம் - நொய் வரையறை

நிகர இயக்க வருமானம் என்றால் என்ன - NOI?

நிகர இயக்க வருமானம் (NOI) என்பது வருமானத்தை உருவாக்கும் ரியல் எஸ்டேட் முதலீடுகளின் லாபத்தை பகுப்பாய்வு செய்ய பயன்படுத்தப்படும் ஒரு கணக்கீடு ஆகும். NOI சொத்தின் அனைத்து வருவாயையும் சமப்படுத்துகிறது, நியாயமான தேவையான அனைத்து இயக்க செலவுகளையும் கழித்தல். NOI என்பது வரிக்கு முந்தைய நபராகும், இது ஒரு சொத்தின் வருமானம் மற்றும் பணப்புழக்க அறிக்கையில் தோன்றும், இது கடன்கள், மூலதன செலவுகள், தேய்மானம் மற்றும் கடன்தொகை மீதான அசல் மற்றும் வட்டி செலுத்துதல்களை விலக்குகிறது. இந்த மெட்ரிக் பிற தொழில்களில் பயன்படுத்தப்படும்போது, ​​அது “ஈபிஐடி” என்று குறிப்பிடப்படுகிறது, இது “வட்டி மற்றும் வரிகளுக்கு முந்தைய வருவாய்” என்பதைக் குறிக்கிறது.

முக்கிய எடுத்துக்காட்டுகள்

• நிகர இயக்க வருமானம் நிதி அல்லது வரிகளிலிருந்து எந்தவொரு செலவையும் சேர்ப்பதற்கு முன் வருமானம் ஈட்டும் சொத்தின் லாபத்தை அளவிடுகிறது. ஒரு சொத்து உரிமையாளர் சில வருமானம் அல்லது செலவு பொருட்களைத் தள்ளிவைத்தால் அல்லது முடுக்கிவிட்டால் NOI மெட்ரிக்கில் பயன்படுத்தப்படும் இயக்க செலவுகளை கையாள முடியும். NOI மெட்ரிக் சேர்க்கப்படவில்லை மூலதன செலவினங்களுக்கு.

NOI க்கான சூத்திரம்:

நிகர இயக்க வருமானம் = RR - OEwhere: RR = ரியல் எஸ்டேட் வருவாய் OE = இயக்க செலவுகள்

நிகர இயக்க வருமானம்

NOI உங்களுக்கு என்ன சொல்கிறது?

நிகர இயக்க வருமானம் என்பது ரியல் எஸ்டேட் தொழில் வல்லுநர்கள் தங்கள் வருமானம் ஈட்டும் பண்புகளின் துல்லியமான மதிப்பை தீர்மானிக்க பயன்படுத்தும் மதிப்பீட்டு முறையாகும். NOI ஐக் கணக்கிட, ஒரு சொத்து உற்பத்தி செய்யும் வருமானத்திலிருந்து சொத்தின் இயக்க செலவுகள் கழிக்கப்பட வேண்டும்.

வாடகை வருமானத்திற்கு கூடுதலாக, பார்க்கிங் கட்டமைப்புகள், விற்பனை இயந்திரங்கள் மற்றும் சலவை வசதிகள் போன்ற வசதிகளிலிருந்தும் ஒரு சொத்து வருவாய் ஈட்டக்கூடும். இயக்க செலவுகளில் காப்பீட்டு பிரீமியங்கள், சட்ட கட்டணங்கள், பயன்பாடுகள், சொத்து வரி, பழுதுபார்ப்பு செலவுகள் மற்றும் தூய்மைப்படுத்தும் கட்டணம் உள்ளிட்ட கட்டிடத்தை இயக்குவதற்கும் பராமரிப்பதற்கும் செலவுகள் அடங்கும். முழு கட்டிடத்திற்கும் ஒரு புதிய ஏர் கண்டிஷனிங் அமைப்பிற்கான செலவுகள் போன்ற மூலதன செலவுகள் கணக்கீட்டில் சேர்க்கப்படவில்லை.

ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டாளர்கள் மூலதன விகிதத்தை தீர்மானிக்க NOI உதவுகிறது, இது ஒரு சொத்தின் மதிப்பைக் கணக்கிட உதவுகிறது, இதனால் அவர்கள் வாங்குவது அல்லது விற்பது குறித்து பரிசீலிக்கும் வெவ்வேறு சொத்துக்களை ஒப்பிட்டுப் பார்க்க அனுமதிக்கிறது.

நிதியளிக்கப்பட்ட சொத்துக்களுக்கு, கடன் பாதுகாப்பு விகிதத்திலும் (டி.சி.ஆர்) NOI பயன்படுத்தப்படுகிறது, இது கடன் வழங்குநர்களுக்கும் முதலீட்டாளர்களுக்கும் ஒரு சொத்தின் வருமானம் அதன் இயக்க செலவுகள் மற்றும் கடன் கொடுப்பனவுகளை உள்ளடக்கியதா என்பதைக் கூறுகிறது. நிகர வருமான பெருக்கி, முதலீட்டில் பண வருவாய் மற்றும் முதலீட்டின் மொத்த வருவாய் ஆகியவற்றைக் கணக்கிட NOI பயன்படுத்தப்படுகிறது.

நிகர இயக்க வருமானத்தை எவ்வாறு பயன்படுத்துவது என்பதற்கான எடுத்துக்காட்டு

ஆண்டுதோறும், 000 120, 000 வருவாயை இழுத்து, இயக்கச் செலவில், 000 80, 000 செலவழிக்கும் ஒரு சொத்து உங்களுக்கு சொந்தமானது என்று வைத்துக் கொள்வோம். இந்த சூழ்நிலையில், இதன் விளைவாக NOI $ 40, 000 ($ 120, 000 - $ 80, 000) இருக்கும். மொத்தம் எதிர்மறையாக இருந்தால், இயக்க செலவுகள் வருவாயை விட அதிகமாக இருந்தால், இதன் விளைவாக நிகர இயக்க இழப்பு (NOL) என்று அழைக்கப்படுகிறது.

கடனளிப்பவர்கள் மற்றும் வணிக கடன் வழங்குநர்கள் அடமானம் வைக்கப்பட வேண்டிய சொத்தின் வருமானத்தை உருவாக்குவதற்கான திறனை தீர்மானிக்க NOI ஐ பெரிதும் நம்பியுள்ளனர், முதலீட்டாளர்களின் கடன் வரலாற்றை அவர்கள் எடுக்கும் முடிவுகளுக்கு அவை காரணியாகின்றன. எளிமையாகச் சொன்னால்: இந்த மெட்ரிக் கடன் வழங்குநர்களுக்கு அதன் பணப்புழக்கங்களை முன்னறிவிப்பதன் மூலம் சொத்தின் ஆரம்ப மதிப்பை அடிப்படையில் மதிப்பிட உதவுகிறது. ஒரு சொத்து லாபகரமானதாகக் கருதப்பட்டால், கடன் வழங்குநர்கள் இந்த எண்ணிக்கையைப் பயன்படுத்தி அவர்கள் செய்ய விரும்பும் கடனின் அளவை தீர்மானிக்கிறார்கள். மறுபுறம், சொத்து நிகர இயக்க இழப்பைக் காட்டினால், கடன் வழங்குநர்கள் கடன் வாங்குபவரின் அடமான விண்ணப்பத்தை முற்றிலும் நிராகரிக்க வாய்ப்புள்ளது.

சொத்து உரிமையாளர்கள் தங்கள் இயக்க செலவுகளை சில செலவுகளை ஒத்திவைப்பதன் மூலம் கையாள முடியும். வாடகை மற்றும் பிற கட்டணங்களை உயர்த்துவதன் மூலமும் NOI ஐ அதிகரிக்க முடியும், அதே நேரத்தில் நியாயமான தேவையான இயக்க செலவுகளை குறைக்கிறது. பிந்தைய உதாரணத்திற்கு, ஒரு குடியிருப்பாளர் உரிமையாளர் ஒரு குத்தகைதாரரின் வருடாந்திர, 000 12, 000 வாடகையை தள்ளுபடி செய்யும் ஒரு காட்சியைக் கவனியுங்கள், அந்த வாடகைதாரர் சொத்து மேலாளராக செயல்படுவதற்கு ஈடாக. அபார்ட்மெண்ட் உரிமையாளர் பொதுவாக ஒரு கட்டிட மேலாளருக்கு 30, 000 டாலர் சம்பளத்தை வழங்கினால், இதன் விளைவாக அவர் $ 12, 000 உண்மையான செலவை விட வருவாயிலிருந்து 30, 000 டாலர் என்ற “நியாயமான தேவையான” செலவைக் கழிக்கலாம். (தொடர்புடைய வாசிப்புக்கு, "NOI vs. EBIT: வேறுபாடுகளை ஒப்பிடுதல்" ஐப் பார்க்கவும்)