வணிகச் சொத்தில் முதலீடு செய்வதன் நன்மைகள் குறித்து எந்தவொரு ரியல் எஸ்டேட் நிபுணரிடமும் கேளுங்கள், மேலும் குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட்டை விட இதுபோன்ற சொத்துக்கள் எவ்வாறு சிறந்த ஒப்பந்தம் என்பதை நீங்கள் ஒரு சொற்பொழிவைத் தூண்டலாம். வணிக சொத்து உரிமையாளர்கள் கூடுதல் பணப்புழக்கம், அளவிலான நன்மை பயக்கும் பொருளாதாரங்கள், ஒப்பீட்டளவில் திறந்த விளையாட்டு மைதானம், நல்ல, மலிவு சொத்து மேலாளர்களுக்கான ஏராளமான சந்தை மற்றும் வணிக ரியல் எஸ்டேட்டிலிருந்து பெரிய ஊதியம் ஆகியவற்றை விரும்புகிறார்கள்.
ஆனால் சிறந்த பண்புகளை எவ்வாறு மதிப்பீடு செய்வது? பெரிய ஒப்பந்தங்களை டட்ஸிலிருந்து பிரிப்பது எது?
பெரும்பாலான ரியல் எஸ்டேட் சொத்துக்களைப் போலவே, வெற்றியும் ஒரு நல்ல வரைபடத்துடன் தொடங்குகிறது. ஒரு நல்ல வணிக சொத்து ஒப்பந்தத்தை மதிப்பீடு செய்ய உங்களுக்கு உதவ இங்கே ஒன்று.
உள்ளே இருப்பவர்களுக்கு என்ன தெரியும் என்று அறிக
வணிக ரீதியான ரியல் எஸ்டேட்டில் ஒரு வீரராக இருக்க, ஒரு தொழில்முறை நிபுணரைப் போல சிந்திக்க கற்றுக்கொள்ளுங்கள். எடுத்துக்காட்டாக, வணிகச் சொத்து குடியிருப்பு சொத்தை விட வித்தியாசமாக மதிப்பிடப்படுகிறது என்பதை அறிந்து கொள்ளுங்கள். வணிக ரியல் எஸ்டேட் மீதான வருமானம் அதன் பொருந்தக்கூடிய சதுர காட்சிகளுடன் நேரடியாக தொடர்புடையது. தனிப்பட்ட வீடுகளில் அப்படி இல்லை. வணிகச் சொத்துடன் ஒரு பெரிய பணப்புழக்கத்தையும் நீங்கள் காண்பீர்கள். கணிதம் எளிதானது: உதாரணமாக, ஒரு குடும்ப வீட்டைக் காட்டிலும் பல குடும்பங்களில் அதிக வருமானம் ஈட்டுவீர்கள். வணிகச் சொத்து குத்தகைகள் ஒற்றை குடும்ப குடியிருப்புகளை விட நீளமானது என்பதையும் அறிந்து கொள்ளுங்கள். இது அதிக பணப்புழக்கத்திற்கு வழி வகுக்கிறது. கடைசியாக, நீங்கள் இறுக்கமான கடன் சூழலில் இருந்தால், கையில் பணத்துடன் தட்டுவதை உறுதி செய்யுங்கள். வணிக சொத்து கடன் வழங்குநர்கள் கடனுக்கு பச்சை விளக்கு கொடுப்பதற்கு முன்பு குறைந்தது 30% குறைக்க விரும்புகிறார்கள்.
செயல் திட்டத்தை வரைபடமாக்குங்கள்
வணிக ரீதியான ரியல் எஸ்டேட் ஒப்பந்தத்தில் அளவுருக்களை அமைப்பது முன்னுரிமை. எடுத்துக்காட்டாக, அடமானத்தின் வாழ்நாளில் நீங்கள் எவ்வளவு பணம் செலுத்துவீர்கள் என்பதைப் புரிந்துகொள்ள நீங்கள் எவ்வளவு பணம் செலுத்த முடியும் என்று நீங்களே கேட்டுக்கொள்ளுங்கள். அடமான கால்குலேட்டர்கள் போன்ற கருவிகளைப் பயன்படுத்துவது உங்கள் வீட்டின் மொத்த செலவைப் பற்றிய நல்ல மதிப்பீடுகளை உருவாக்க உதவும்.
உங்களை நீங்களே கேட்டுக்கொள்ள வேண்டிய பிற முக்கிய கேள்விகள் பின்வருமாறு: ஒப்பந்தத்தில் எவ்வளவு சம்பாதிக்க எதிர்பார்க்கிறீர்கள்? முக்கிய வீரர்கள் யார்? எத்தனை குத்தகைதாரர்கள் ஏற்கனவே கப்பலில் உள்ளனர் மற்றும் வாடகை செலுத்துகிறார்கள்? நீங்கள் நிரப்ப எவ்வளவு வாடகை இடம் தேவை?
ஒரு நல்ல ஒப்பந்தத்தை அங்கீகரிக்க கற்றுக்கொள்ளுங்கள்
சிறந்த ரியல் எஸ்டேட் நன்மை ஒருவரைப் பார்க்கும்போது அவர்களுக்கு ஒரு நல்ல ஒப்பந்தம் தெரியும். அவர்களின் ரகசியம் என்ன? முதலாவதாக, அவர்கள் வெளியேறும் மூலோபாயத்தைக் கொண்டுள்ளனர் - சிறந்த ஒப்பந்தங்கள் தான் நீங்கள் விலகிச் செல்ல முடியும் என்பது உங்களுக்குத் தெரியும். இது ஒரு கூர்மையான, நில உரிமையாளரின் கண் வைத்திருக்க உதவுகிறது - எப்போதும் பழுதுபார்ப்பு தேவைப்படும் சேதத்தைத் தேடுங்கள், ஆபத்தை எவ்வாறு மதிப்பிடுவது என்று தெரிந்து கொள்ளுங்கள், மேலும் சொத்து உங்கள் நிதி இலக்குகளை பூர்த்திசெய்கிறது என்பதை உறுதிப்படுத்த கால்குலேட்டரை உடைக்க உறுதிசெய்க.
முக்கிய வணிக ரியல் எஸ்டேட் அளவீடுகளுடன் பழகவும்
ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பிடும்போது பயன்படுத்த வேண்டிய பொதுவான முக்கிய அளவீடுகள் பின்வருமாறு:
நிகர இயக்க வருமானம் (NOI)
வணிக ரீதியான ரியல் எஸ்டேட் சொத்தின் NOI, சொத்தின் முதல் ஆண்டு மொத்த இயக்க வருமானத்தை மதிப்பிடுவதன் மூலம் கணக்கிடப்படுகிறது, பின்னர் முதல் ஆண்டிற்கான இயக்க செலவுகளை கழிப்பதன் மூலம். நீங்கள் நேர்மறை NOI ஐ விரும்புகிறீர்கள்.
தொப்பி வீதம்
ஒரு ரியல் எஸ்டேட் சொத்தின் "தொப்பி" - அல்லது மூலதனமாக்கல் - வீதம், வருமானம் ஈட்டும் பண்புகளின் மதிப்பைக் கணக்கிடப் பயன்படுகிறது. எடுத்துக்காட்டாக, ஐந்து அலகுகள் அல்லது அதற்கு மேற்பட்ட அடுக்குமாடி குடியிருப்பு வளாகம், வணிக அலுவலக கட்டிடங்கள் மற்றும் சிறிய ஸ்ட்ரிப் மால்கள் அனைத்தும் தொப்பி வீதத்தை நிர்ணயிப்பதற்கான நல்ல வேட்பாளர்கள். எதிர்கால இலாபங்கள் அல்லது பணப்புழக்கத்தின் நிகர தற்போதைய மதிப்பை மதிப்பிடுவதற்கு தொப்பி விகிதங்கள் பயன்படுத்தப்படுகின்றன; இந்த செயல்முறை வருவாயின் மூலதனம் என்றும் அழைக்கப்படுகிறது.
ரொக்கத்தில் பணம்
வணிக ரீதியான ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டாளர்கள் தங்கள் சொத்துக்களை வாங்குவதற்கு நிதியுதவியை நம்பியிருக்கிறார்கள், பெரும்பாலும் போட்டியிடும் சொத்துக்களின் முதல் ஆண்டு செயல்திறனை ஒப்பிட்டுப் பார்க்க பண-பண சூத்திரத்தை பின்பற்றுகிறார்கள். கேள்விக்குரிய முதலீட்டாளருக்கு சொத்தை கணக்கில் வாங்க 100% பணம் தேவையில்லை என்ற உண்மையை ரொக்கமாக எடுத்துக்கொள்கிறது, ஆனால் முதலீட்டாளர் அனைத்து NOI யையும் வைத்திருக்க மாட்டார், ஏனென்றால் அவர் அல்லது அவள் சிலவற்றைப் பயன்படுத்த வேண்டும் அடமானக் கொடுப்பனவுகளைச் செய்ய. பணத்தின் மீதான பணத்தைக் கண்டறிய, ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டாளர்கள் சொத்தை வாங்குவதற்கு முதலீடு செய்யத் தேவையான தொகையை அல்லது அவர்களின் ஆரம்ப முதலீட்டை தீர்மானிக்க வேண்டும்.
உந்துதல் விற்பனையாளர்களைத் தேடுங்கள்
எந்தவொரு வணிகத்தையும் போலவே, வாடிக்கையாளர்களும் ரியல் எஸ்டேட்டை ஓட்டுகிறார்கள். அவற்றைக் கண்டுபிடிப்பதே உங்கள் வேலை - குறிப்பாக சந்தை மதிப்புக்கு கீழே விற்கத் தயாராக உள்ளவர்கள். உண்மை என்னவென்றால், நீங்கள் ஒரு ஒப்பந்தத்தைக் கண்டுபிடிக்கும் வரை ரியல் எஸ்டேட்டில் எதுவும் நடக்காது அல்லது முக்கியமானது, இது வழக்கமாக ஒரு உந்துதல் விற்பனையாளருடன் இருக்கும். சந்தை மதிப்பிற்குக் கீழே விற்க ஒரு முக்கிய காரணம் இது. உங்கள் விற்பனையாளர் உந்துதல் பெறவில்லை என்றால், அவர் அல்லது அவள் பேச்சுவார்த்தைக்கு தயாராக இருக்க மாட்டார்கள்.
அக்கம்பக்கத்தின் "வேளாண்மை" இன் நுண்கலைகளைக் கண்டறியவும்
வணிகச் சொத்தை மதிப்பிடுவதற்கான ஒரு சிறந்த வழி, வீடுகளைத் திறக்கச் செல்வதன் மூலமும், பிற அண்டை உரிமையாளர்களுடன் பேசுவதன் மூலமும், காலியிடங்களைத் தேடுவதன் மூலமும் அது அமைந்துள்ள சுற்றுப்புறத்தைப் படிப்பதாகும்.
பண்புகளை மதிப்பிடுவதற்கு "மூன்று முனை" அணுகுமுறையைப் பயன்படுத்தவும்
பெரிய ஒப்பந்தங்களைத் தேடும்போது தகவமைப்புடன் இருங்கள். இணையத்தைப் பயன்படுத்தவும், வகைப்படுத்தப்பட்ட விளம்பரங்களைப் படித்து, சிறந்த பண்புகளைக் கண்டறிய பறவை நாய்களை நியமிக்கவும். ரியல் எஸ்டேட் பறவை நாய்கள் பரிந்துரை கட்டணத்திற்கு ஈடாக மதிப்புமிக்க முதலீட்டு வழிகளைக் கண்டறிய உதவும்.
அடிக்கோடு
பெருமளவில், வணிக சொத்துக்களைக் கண்டுபிடிப்பது மற்றும் மதிப்பீடு செய்வது என்பது சுற்றுப்புறங்களை வளர்ப்பது, ஒரு பெரிய விலையைப் பெறுவது அல்லது விற்பனையாளர்களை உங்களிடம் கொண்டு வருவதற்கு புகை சமிக்ஞைகளை அனுப்புவது மட்டுமல்ல. நடவடிக்கை எடுக்கும் இதயத்தில் அடிப்படை மனித தொடர்பு உள்ளது. இது சொத்து உரிமையாளர்களுடன் உறவுகளை வளர்ப்பது மற்றும் நல்லுறவைப் பற்றியது, எனவே அவர்கள் நல்ல ஒப்பந்தங்களைப் பற்றி பேசுவதை உணர்கிறார்கள் - உங்களுடன் வியாபாரம் செய்கிறார்கள்.
