ரியல் எஸ்டேட் பெரும்பாலான மக்களின் செல்வத்தில் குறிப்பிடத்தக்க பகுதியைக் குறிக்கிறது, இது அமெரிக்காவில் உள்ள பல வீட்டு உரிமையாளர்களுக்கு குறிப்பாக உண்மை. பெடரல் ரிசர்வ் நடத்திய மிக சமீபத்திய நுகர்வோர் நிதி கணக்கெடுப்பின்படி, 65.2% அமெரிக்க குடும்பங்கள் தங்களது சொந்த முதன்மை குடியிருப்பை வைத்திருக்கின்றன. ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் அளவு மற்றும் அளவு பல முதலீட்டாளர்களுக்கு இது ஒரு கவர்ச்சிகரமான மற்றும் இலாபகரமான துறையாக அமைகிறது. இந்த கட்டுரை ரியல் எஸ்டேட் சந்தையை பாதிக்கும் சில முக்கிய காரணிகளையும், பல்வேறு வகையான முதலீடுகளையும் பார்க்கும்.
பயிற்சி: ரியல் எஸ்டேட் முதலீடுகளை ஆராய்தல்
ரியல் எஸ்டேட் சந்தையை இயக்கும் 4 முக்கிய காரணிகள்
ரியல் எஸ்டேட்டை பாதிக்கும் காரணிகள்
விளக்கப்படங்கள்
வயது, இனம், பாலினம், வருமானம், இடம்பெயர்வு முறைகள் மற்றும் மக்கள்தொகை வளர்ச்சி போன்ற மக்கள்தொகையின் கலவையை விவரிக்கும் தரவு புள்ளிவிவரங்கள் ஆகும். இந்த புள்ளிவிவரங்கள் பெரும்பாலும் கவனிக்கப்படாத ஆனால் குறிப்பிடத்தக்க காரணியாகும், இது ரியல் எஸ்டேட் விலை எவ்வாறு உள்ளது மற்றும் எந்த வகையான சொத்துக்கள் தேவை என்பதை பாதிக்கிறது. ஒரு நாட்டின் புள்ளிவிவரங்களில் முக்கிய மாற்றங்கள் பல தசாப்தங்களாக ரியல் எஸ்டேட் போக்குகளில் பெரிய தாக்கத்தை ஏற்படுத்தும்.
எடுத்துக்காட்டாக, 1945 மற்றும் 1964 க்கு இடையில் பிறந்த குழந்தை பூமர்கள் ரியல் எஸ்டேட் சந்தையை கணிசமாக பாதிக்கும் ஆற்றலுடன் கூடிய மக்கள்தொகை போக்குக்கு ஒரு எடுத்துக்காட்டு. இந்த குழந்தை பூமர்களை ஓய்வூதியமாக மாற்றுவது கடந்த நூற்றாண்டில் மிகவும் சுவாரஸ்யமான தலைமுறை போக்குகளில் ஒன்றாகும், மேலும் 2010 இல் மீண்டும் தொடங்கிய இந்த குழந்தை பூமர்களின் ஓய்வு, வரவிருக்கும் பல தசாப்தங்களாக சந்தையில் கவனிக்கப்பட வேண்டிய கட்டாயத்தில் உள்ளது.
இந்த வகை மக்கள்தொகை மாற்றம் ரியல் எஸ்டேட் சந்தையை பாதிக்கும் பல வழிகள் உள்ளன, ஆனால் ஒரு முதலீட்டாளரிடம், கேட்க வேண்டிய சில முக்கிய கேள்விகள் இருக்கலாம்: i) அதிகமான மக்கள் ஓய்வு பெறத் தொடங்கும்போது பிரபலமான விடுமுறை பகுதிகளில் இரண்டாவது வீடுகளுக்கான தேவையை இது எவ்வாறு பாதிக்கும்? ? அல்லது ii) வருமானம் சிறியதாக இருந்தால், குழந்தைகள் அனைவரும் வெளியேறிவிட்டால் பெரிய வீடுகளுக்கான தேவையை இது எவ்வாறு பாதிக்கும்? இந்த மற்றும் பிற கேள்விகள், முதலீட்டாளர்கள் விரும்பத்தக்க ரியல் எஸ்டேட் முதலீடுகளின் வகை மற்றும் இருப்பிடத்தை குறைக்க உதவும்.
வட்டி விகிதங்கள்
வட்டி விகிதங்களும் ரியல் எஸ்டேட் சந்தைகளில் பெரும் தாக்கத்தை ஏற்படுத்துகின்றன. அடமானத்துடன் வீடு வாங்குவதை நீங்கள் கருத்தில் கொண்டால், அடமான கால்குலேட்டரைப் பயன்படுத்தி வட்டி விகிதங்களை ஆராய்ச்சி செய்வது நன்மை பயக்கும். வட்டி விகிதங்களில் ஏற்படும் மாற்றங்கள் ஒரு குடியிருப்பு சொத்தை வாங்குவதற்கான ஒரு நபரின் திறனை பெரிதும் பாதிக்கும். ஏனென்றால், குறைந்த வட்டி விகிதங்கள் செல்லும்போது, ஒரு வீட்டை வாங்குவதற்கு அடமானம் பெறுவதற்கான குறைந்த செலவு இருக்கும், இது ரியல் எஸ்டேட்டுக்கு அதிக தேவையை உருவாக்குகிறது, இது மீண்டும் விலைகளை உயர்த்துகிறது.
வட்டி விகிதங்கள் உயரும்போது, அடமானத்தைப் பெறுவதற்கான செலவு அதிகரிக்கிறது, இதனால் ரியல் எஸ்டேட்டின் தேவை மற்றும் விலைகள் குறைகின்றன என்பதைக் கவனத்தில் கொள்ள வேண்டும். இருப்பினும், குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட் மீது அல்லாமல், ஒரு ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு அறக்கட்டளை (REIT) போன்ற பங்கு முதலீட்டில் வட்டி விகிதங்களின் தாக்கத்தைப் பார்க்கும்போது, இந்த உறவு வட்டி விகிதங்களுடனான பத்திர உறவுக்கு ஒத்ததாக கருதலாம். வட்டி விகிதங்கள் குறையும் போது, ஒரு பத்திரத்தின் மதிப்பு உயர்கிறது, ஏனெனில் அதன் கூப்பன் வீதம் மிகவும் விரும்பத்தக்கதாக மாறும், மேலும் வட்டி விகிதங்கள் அதிகரிக்கும் போது, பத்திரங்களின் மதிப்பு குறைகிறது. இதேபோல், சந்தையில் வட்டி விகிதம் குறையும் போது, REIT களின் அதிக மகசூல் மிகவும் கவர்ச்சிகரமானதாக மாறி அவற்றின் மதிப்பு அதிகரிக்கும். வட்டி விகிதங்கள் அதிகரிக்கும் போது, ஒரு REIT இன் மகசூல் குறைந்த கவர்ச்சியாக மாறும், அது அவற்றின் மதிப்பைக் குறைக்கிறது. (இந்த விளைவுகளைப் பற்றி மேலும் அறிய, வட்டி விகிதங்கள் சொத்து மதிப்புகளை எவ்வாறு பாதிக்கின்றன என்பதைப் பார்க்கவும்.)
பொருளாதாரம்
ரியல் எஸ்டேட்டின் மதிப்பை பாதிக்கும் மற்றொரு முக்கிய காரணி பொருளாதாரத்தின் ஒட்டுமொத்த ஆரோக்கியமாகும். இது பொதுவாக மொத்த உள்நாட்டு உற்பத்தி, வேலைவாய்ப்பு தரவு, உற்பத்தி செயல்பாடு, பொருட்களின் விலைகள் போன்ற பொருளாதார குறிகாட்டிகளால் அளவிடப்படுகிறது. பரவலாகப் பேசினால், பொருளாதாரம் மந்தமாக இருக்கும்போது ரியல் எஸ்டேட்.
இருப்பினும், பொருளாதாரத்தின் சுழற்சி பல்வேறு வகையான ரியல் எஸ்டேட்களில் மாறுபட்ட விளைவுகளை ஏற்படுத்தும். எடுத்துக்காட்டாக, ஒரு REIT ஹோட்டல்களில் அதன் முதலீடுகளில் பெரிய சதவீதத்தைக் கொண்டிருந்தால், அது பொதுவாக அலுவலக கட்டிடங்களில் முதலீடு செய்த REIT ஐ விட பொருளாதார வீழ்ச்சியால் அதிகம் பாதிக்கப்படும். ஹோட்டல் என்பது வணிகத்தின் உள்ளார்ந்த குத்தகை கட்டமைப்பின் காரணமாக பொருளாதார நடவடிக்கைகளுக்கு மிகவும் உணர்திறன் கொண்ட ஒரு வகை சொத்து. ஒரு ஹோட்டல் அறையை வாடகைக்கு எடுப்பது குறுகிய கால குத்தகையின் ஒரு வடிவமாக கருதப்படலாம், இது ஹோட்டல் வாடிக்கையாளர்களால் பொருளாதாரம் மோசமாகச் செய்யப்பட வேண்டும். மறுபுறம், அலுவலக குத்தகைதாரர்கள் பொதுவாக நீண்ட கால குத்தகைகளைக் கொண்டுள்ளனர், அவை பொருளாதார வீழ்ச்சியின் நடுவில் மாற்ற முடியாது. எனவே, பொருளாதாரம் இருக்கும் சுழற்சியின் ஒரு பகுதியை நீங்கள் அறிந்திருக்க வேண்டும் என்றாலும், ரியல் எஸ்டேட் சொத்தின் பொருளாதார சுழற்சிக்கான உணர்திறன் பற்றியும் நீங்கள் அறிந்திருக்க வேண்டும்.
அரசு கொள்கைகள் / மானியங்கள்
சொத்து தேவை மற்றும் விலைகளில் கணிசமான தாக்கத்தை ஏற்படுத்தக்கூடிய மற்றொரு காரணியாக சட்டமியற்றும் உள்ளது. வரிச்சலுகைகள், விலக்குகள் மற்றும் மானியங்கள் ஆகியவை ரியல் எஸ்டேட் தேவை இருக்கும் வரை அரசாங்கம் தற்காலிகமாக தேவையை அதிகரிக்கும் சில வழிகள். தற்போதைய அரசாங்க ஊக்கத்தொகைகளைப் பற்றி அறிந்திருப்பது வழங்கல் மற்றும் தேவையில் ஏற்படும் மாற்றங்களைத் தீர்மானிக்க உதவுவதோடு தவறான போக்குகளைக் கண்டறியவும் உதவும்.
எடுத்துக்காட்டாக, 2009 ஆம் ஆண்டில், மந்தமான பொருளாதாரத்தில் வீட்டு விற்பனையைத் தொடங்குவதற்கான முயற்சியாக அமெரிக்க அரசாங்கம் வீட்டு உரிமையாளர்களுக்கு முதல் முறையாக வீட்டு உரிமையாளரின் வரிக் கடனை அறிமுகப்படுத்தியது (2008-2010 க்கு இடையில் வீடுகளை வாங்கியவர்கள் மட்டுமே தகுதியுடையவர்கள்). ரியல் எஸ்டேட் சங்கங்களின் (என்ஏஆர்) கருத்துப்படி, இந்த வரி ஊக்கத்தொகை மட்டும் 900, 000 வீட்டு உரிமையாளர்கள் வீடுகளை வாங்க வழிவகுத்தது. இது தற்காலிகமாக இருந்தாலும், அதிகரிப்பு என்பது வரி ஊக்கத்தின் விளைவாகும் என்று தெரியாமல், மற்ற காரணிகளின் அடிப்படையில் வீட்டுவசதி தேவை அதிகரித்து வருவதாக நீங்கள் முடிவு செய்திருக்கலாம்.
சிறந்த முதலீடு எது?
ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் அளவு மற்றும் அளவு பல முதலீட்டாளர்களுக்கு இது ஒரு கவர்ச்சிகரமான மற்றும் இலாபகரமான சந்தையாக அமைகிறது. முதலீட்டாளர்கள் ப real தீக ரியல் எஸ்டேட்டில் நேரடியாக முதலீடு செய்யலாம் அல்லது நிர்வகிக்கப்பட்ட நிதிகள் மூலம் மறைமுகமாக முதலீடு செய்யலாம். ரியல் எஸ்டேட்டில் நேரடியாக முதலீடு செய்வது என்பது வருமானம் ஈட்டும் சொத்தாக அல்லது எதிர்காலத்தில் மறுவிற்பனை செய்வதற்காக குடியிருப்பு அல்லது வணிக சொத்தை வாங்குவதை உள்ளடக்குகிறது. ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் முதலீடு செய்வதற்கான மறைமுக வழிகளில் ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு அறக்கட்டளைகள் (REIT கள்), ரியல் எஸ்டேட் பரிவர்த்தனை-வர்த்தக நிதிகள் (ப.ப.வ.நிதிகள்), ஒருங்கிணைந்த ரியல் எஸ்டேட் நிதிகள் (CREF கள்) மற்றும் உள்கட்டமைப்பு நிதிகள் ஆகியவை அடங்கும். சந்தையில் கிடைக்கும் அதிக பணப்புழக்கம், குறைந்த பரிவர்த்தனை செலவுகள் மற்றும் குறைந்த மூலதன தேவைகள் காரணமாக, சராசரி முதலீட்டாளர்கள் ரியல் எஸ்டேட்டில் மறைமுகமாக முதலீடு செய்ய விரும்புகிறார்கள். (வீட்டு சந்தையில் இருந்து லாபம் பெறுவதற்கான வழிகளைப் பற்றி மேலும் அறிய, ரியல் எஸ்டேட்டில் முதலீடு செய்வதற்கான எளிய வழிகளைப் படிக்கவும் . )
அடிக்கோடு
இந்த கட்டுரை ரியல் எஸ்டேட் சந்தையை நகர்த்துவதில் குறிப்பிடத்தக்க பங்கைக் கொண்ட சில உயர் மட்ட காரணிகளை அறிமுகப்படுத்தியது, ஆனால் இன்னும் சிக்கலான பகுதிகளும் உள்ளன. மேற்கூறிய சில காரணிகள் காரணிக்கும் சந்தைக்கும் இடையிலான தெளிவான உறவை பரிந்துரைத்தாலும், நடைமுறையில், முடிவுகள் மிகவும் வித்தியாசமாக இருக்கும். இருப்பினும், சாத்தியமான முதலீட்டின் விரிவான மதிப்பீட்டைச் செய்வதற்கு ரியல் எஸ்டேட் சந்தையை இயக்கும் முக்கிய காரணிகளைப் புரிந்துகொள்வது அவசியம்.
(இந்த தலைப்பில் மேலும் அறிய, வீட்டு ரியல் எஸ்டேட்டில் பணம் சம்பாதிப்பது என்பதைப் படியுங்கள் .)
