வட்டி விகிதங்கள், குறிப்பாக இடைப்பட்ட வங்கி பரிமாற்றங்கள் மற்றும் கருவூல பில்கள் ஆகியவற்றின் விகிதங்கள் எந்தவொரு முதலீட்டு வாகனத்திலும் வருமானத்தை ஈட்டும் ரியல் எஸ்டேட்டின் மதிப்பில் ஆழமான தாக்கத்தை ஏற்படுத்துகின்றன. குடியிருப்பு சொத்துக்களை வாங்குவதற்கான ஒரு நபரின் திறனில் அவர்களின் செல்வாக்கு (அடமான மூலதனத்தின் விலையை அதிகரிப்பதன் மூலம் அல்லது குறைப்பதன் மூலம்) மிகவும் ஆழமானதாக இருப்பதால், ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டில் தீர்மானிக்கும் ஒரே காரணி தற்போதைய அடமான வீதம்தான் என்று பலர் தவறாக கருதுகின்றனர்.
இருப்பினும், அடமான விகிதங்கள் சொத்து மதிப்புகளை பாதிக்கும் ஒரு வட்டி தொடர்பான காரணி மட்டுமே. வட்டி விகிதங்கள் மூலதன ஓட்டங்களையும் பாதிக்கும் என்பதால், மூலதனத்திற்கான வழங்கல் மற்றும் தேவை மற்றும் முதலீட்டாளர்களின் முதலீட்டின் தேவையான வருவாய் விகிதங்கள், வட்டி விகிதங்கள் சொத்து விலைகளை பல்வேறு வழிகளில் செலுத்துகின்றன.
வட்டி விகிதங்கள் சொத்து மதிப்புகளை எவ்வாறு பாதிக்கின்றன
மதிப்பீட்டு அடிப்படைகள்
அரசாங்கத்தால் பாதிக்கப்படும் வட்டி விகிதங்கள், மூலதன பாய்ச்சல்கள் மற்றும் நிதி விகிதங்கள் சொத்து மதிப்புகளை எவ்வாறு பாதிக்கின்றன என்பதைப் புரிந்து கொள்ள, ரியல் எஸ்டேட் மதிப்புகளுக்கான வருமான அணுகுமுறையைப் பற்றிய அடிப்படை புரிதல் உங்களுக்கு இருக்க வேண்டும். கொடுக்கப்பட்ட இடத்திலுள்ள சொத்துக்களுக்கான வழங்கல் மற்றும் தேவை மற்றும் புதிய சொத்துக்களை வளர்ப்பதற்கான மாற்று செலவு ஆகியவற்றால் ரியல் எஸ்டேட் மதிப்புகள் பாதிக்கப்படுகின்றன என்றாலும், வருமான அணுகுமுறை முதலீட்டாளர்களுக்கு மிகவும் பொதுவான மதிப்பீட்டு நுட்பமாகும். வணிக சொத்துக்களின் மதிப்பீட்டாளர்கள் மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் ஆதரவு முதலீடுகளின் அண்டர்ரைட்டர்ஸ் மற்றும் முதலீட்டாளர்களால் வழங்கப்படும் வருமான அணுகுமுறை பங்கு மற்றும் பத்திர முதலீடுகளில் நடத்தப்படும் தள்ளுபடி செய்யப்பட்ட பணப்புழக்க பகுப்பாய்விற்கு மிகவும் ஒத்ததாகும்.
எளிமையான சொற்களில், மதிப்பீடு சொத்து வருமானத்தை முன்னறிவிப்பதன் மூலம் தொடங்குகிறது, இது எதிர்பார்த்த குத்தகைக் கொடுப்பனவுகளின் வடிவத்தை எடுக்கும் அல்லது ஹோட்டல்களைப் பொறுத்தவரையில், ஒரு அறைக்கு சராசரி செலவினத்தால் எதிர்பார்க்கப்படும் ஆக்கிரமிப்பு பெருக்கப்படுகிறது. பின்னர், நிதிச் செலவு உட்பட அனைத்து சொத்து-நிலை செலவுகளையும் எடுத்துக்கொள்வதன் மூலம், ஆய்வாளர் நிகர இயக்க வருமானம் (NOI) அல்லது அனைத்து இயக்கச் செலவுகளுக்கும் பிறகு மீதமுள்ள பணப்புழக்கத்திற்கு வருகிறார்.
அனைத்து மூலதன செலவுகளையும், அதே போல் எந்தவொரு முதலீட்டு மூலதனத்தையும் NOI இலிருந்து சொத்து மற்றும் பிற சொத்து அல்லாத செலவுகளை பராமரிக்க அல்லது சரிசெய்ய, இதன் விளைவாக நிகர பணப்புழக்கம் (NCF) ஆகும். பண்புகள் வழக்கமாக பணத்தை தக்கவைத்துக்கொள்வதில்லை அல்லது ஒரு குறிப்பிட்ட ஈவுத்தொகை கொள்கையைக் கொண்டிருக்கவில்லை என்பதால், என்.சி.எஃப் முதலீட்டாளர்களுக்குக் கிடைக்கும் பணத்திற்கு சமம் மற்றும் ஈவுத்தொகையிலிருந்து கிடைக்கும் பணத்திற்கு சமம், இது பங்கு அல்லது நிலையான வருமான முதலீடுகளை மதிப்பிடுவதற்குப் பயன்படுத்தப்படுகிறது. ஈவுத்தொகையை மூலதனமாக்குவதன் மூலம் அல்லது கொடுக்கப்பட்ட முதலீட்டு காலத்திற்கு பணப்புழக்கத்தை (மீதமுள்ள மதிப்பு உட்பட) தள்ளுபடி செய்வதன் மூலம், சொத்து மதிப்பு தீர்மானிக்கப்படுகிறது.
மூலதன பாய்ச்சல்கள்
வட்டி விகிதங்கள் நிதி செலவு மற்றும் அடமான விகிதங்களை கணிசமாக பாதிக்கலாம், இது சொத்து-நிலை செலவுகளை பாதிக்கிறது, இதனால் மதிப்புகளை பாதிக்கிறது. இருப்பினும், மூலதன மற்றும் போட்டி முதலீடுகளுக்கான வழங்கல் மற்றும் தேவை தேவையான வருவாய் விகிதங்கள் (RROR) மற்றும் முதலீட்டு மதிப்புகள் ஆகியவற்றில் மிகப்பெரிய தாக்கத்தை ஏற்படுத்துகிறது. பெடரல் ரிசர்வ் வாரியம் பணவியல் கொள்கையிலிருந்து கவனம் செலுத்துவதோடு, பொருளாதாரத்தைத் தூண்டுவதற்கான அல்லது பணவீக்கத்தைத் தடுப்பதற்கான ஒரு வழியாக வட்டி விகிதங்களை நிர்வகிப்பதில் கவனம் செலுத்தியுள்ளதால், அதன் கொள்கை அனைத்து முதலீடுகளின் மதிப்பிலும் நேரடி விளைவைக் கொண்டுள்ளது.
இடைப்பட்ட வங்கி மாற்று விகிதங்கள் குறைவதால், நிதிகளின் விலை குறைக்கப்படுகிறது, மேலும் நிதிகள் கணினியில் பாய்கின்றன; மாறாக, விகிதங்கள் உயரும்போது, நிதிகளின் கிடைக்கும் தன்மை குறைகிறது. ரியல் எஸ்டேட்டைப் பொறுத்தவரை, இடைப்பட்ட வங்கி கடன் விகிதங்களில் ஏற்படும் மாற்றங்கள் முதலீட்டிற்குக் கிடைக்கும் மூலதனத்தின் அளவைச் சேர்க்கின்றன அல்லது குறைக்கின்றன. மூலதனத்தின் அளவு மற்றும் மூலதன செலவு ஆகியவை தேவையை பாதிக்கின்றன, ஆனால் விநியோகத்தையும் பாதிக்கின்றன - அதாவது ரியல் எஸ்டேட் கொள்முதல் மற்றும் மேம்பாட்டுக்கு கிடைக்கும் பணம். எடுத்துக்காட்டாக, மூலதன கிடைக்கும் தன்மை இறுக்கமாக இருக்கும்போது, மூலதன வழங்குநர்கள் உள்ளார்ந்த மதிப்பின் சதவீதமாக குறைவாக கடன் கொடுக்க முனைகிறார்கள், அல்லது "மூலதன அடுக்கு" வரை இல்லை. இதன் பொருள் கடன் விகிதங்களுக்கு குறைந்த கடனில் கடன்கள் செய்யப்படுகின்றன, இதனால் அந்நிய பணப்புழக்கங்கள் மற்றும் சொத்து மதிப்புகள் குறைகின்றன.
மூலதன பாய்ச்சல்களில் இந்த மாற்றங்கள் சொத்துக்கான வழங்கல் மற்றும் தேவை இயக்கவியலில் நேரடி தாக்கத்தை ஏற்படுத்தும். மூலதன செலவு மற்றும் மூலதன கிடைக்கும் தன்மை சொத்து மேம்பாட்டுக்கு கூடுதல் மூலதனத்தை வழங்குவதன் மூலம் விநியோகத்தை பாதிக்கிறது; அவை ஒப்பந்தங்களைத் தேடும் சாத்தியமான வாங்குபவர்களின் மக்கள்தொகையையும் பாதிக்கின்றன. சொத்து மதிப்புகளை தீர்மானிக்க இந்த இரண்டு காரணிகளும் ஒன்றிணைந்து செயல்படுகின்றன.
தள்ளுபடி விகிதங்கள்
ரியல் எஸ்டேட் மதிப்புகள் மீதான வட்டி விகிதங்களின் மிகத் தெளிவான தாக்கத்தை தள்ளுபடி அல்லது மூலதன விகிதங்களின் வழித்தோன்றலில் காணலாம். மூலதனமயமாக்கல் வீதத்தை முதலீட்டாளருக்குத் தேவையான ஈவுத்தொகை வீதமாகக் காணலாம், அதே நேரத்தில் தள்ளுபடி வீதம் முதலீட்டாளரின் மொத்த வருவாய் தேவைகளுக்கு சமம். கே வழக்கமாக RROR ஐக் குறிக்கிறது, அதே நேரத்தில் மூலதனமயமாக்கல் வீதம் (Kg) சமம், இங்கு g என்பது வருமானத்தில் எதிர்பார்க்கப்படும் வளர்ச்சி அல்லது மூலதன மதிப்பீட்டின் அதிகரிப்பு ஆகும்.
இந்த விகிதங்கள் ஒவ்வொன்றும் நடைமுறையில் உள்ள வட்டி விகிதங்களால் பாதிக்கப்படுகின்றன, ஏனெனில் அவை ஆபத்து இல்லாத வீதத்திற்கும் ஆபத்து பிரீமியத்திற்கும் சமமானவை . பெரும்பாலான முதலீட்டாளர்களுக்கு, ஆபத்து இல்லாத விகிதம் அமெரிக்க கருவூலங்களின் வீதமாகும்; கூட்டாட்சி அரசாங்கக் கடன் மூலம் உத்தரவாதம் அளிக்கப்படுகிறது, அவை ஆபத்து இல்லாதவையாகக் கருதப்படுகின்றன, ஏனெனில் இயல்புநிலை நிகழ்தகவு மிகவும் குறைவாக உள்ளது. தள்ளுபடி விகிதங்கள் மற்றும் மூலதனமயமாக்கல் விகிதங்களை நிர்ணயிக்கும் போது, அதிக ஆபத்து நிறைந்த முதலீடுகள் கூடுதல் அபாயத்தை ஈடுசெய்ய அதிக வருமானத்தை அடைய வேண்டும் என்பதால், முதலீட்டாளர்கள் ஆபத்து இல்லாத விகிதத்தில் ஆபத்து பிரீமியத்தை சேர்க்கிறார்கள்..
கே (தள்ளுபடி வீதம்) ஆபத்து இல்லாத வீதத்திற்கும் ஆபத்து பிரீமியத்திற்கும் சமமாக இருப்பதால், மூலதனமயமாக்கல் விகிதம் ஆபத்து இல்லாத விகிதத்திற்கும் ஆபத்து பிரீமியத்திற்கும் சமம், வருமானத்தில் எதிர்பார்க்கப்படும் வளர்ச்சி (கிராம்) குறைவாக இருக்கும். சந்தையில் வழங்கல் மற்றும் தேவை மற்றும் பிற ஆபத்து காரணிகளின் விளைவாக இடர் பிரீமியங்கள் மாறுபடும் என்றாலும், அவற்றை உருவாக்கும் வட்டி விகிதங்களில் ஏற்படும் மாற்றங்கள் காரணமாக தள்ளுபடி விகிதங்கள் மாறுபடும். போட்டியிடும் அல்லது மாற்று முதலீடுகளில் தேவையான வருமானம் உயரும்போது, ரியல் எஸ்டேட் மதிப்புகள் வீழ்ச்சியடையும்; மாறாக வட்டி விகிதங்கள் குறையும் போது, ரியல் எஸ்டேட் விலைகள் அதிகரிக்கும்.
அடிக்கோடு
அடமான விகிதங்களில் கவனம் செலுத்துவது முக்கியம், ஏனெனில் அவை ரியல் எஸ்டேட் விலைகளில் நேரடி செல்வாக்கைக் கொண்டுள்ளன. நீங்கள் ஒரு வருங்கால வீட்டு உரிமையாளர் அல்லது ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டாளராக இருந்தால், தற்போதைய வட்டி விகிதங்களை ஆய்வு செய்வதற்கான ஒரு எளிய வழி அடமான கால்குலேட்டரைப் பயன்படுத்துவதாகும்.
வட்டி விகிதங்களை மாற்றுவது ரியல் எஸ்டேட்டின் பல அம்சங்களை பாதிக்கிறது என்பதை கவனத்தில் கொள்ள வேண்டியது அவசியம். உங்கள் புதிய வீட்டின் விலையைத் தாண்டி, வட்டி விகிதங்கள் மூலதனத்தின் கிடைக்கும் தன்மையையும் முதலீட்டுக்கான தேவையையும் பாதிக்கின்றன. இந்த மூலதன பாய்ச்சல்கள் சொத்து வழங்கல் மற்றும் தேவையை பாதிக்கின்றன, இதன் விளைவாக அவை சொத்து விலைகளை பாதிக்கின்றன.
மேலும், வட்டி விகிதங்கள் மாற்று முதலீடுகளின் வருவாயையும் பாதிக்கின்றன மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் முதலீடுகளில் உள்ளார்ந்த ஆபத்துக்கு ஏற்ப விலைகள் மாறுகின்றன. ரியல் எஸ்டேட்டுக்கான தேவையான வருவாய் விகிதங்களில் இந்த மாற்றங்கள் கடன் சந்தைகளில் ஸ்திரமின்மை காலங்களில் வேறுபடுகின்றன. எதிர்கால விகிதங்களில் அதிகரித்த மாறுபாடு அல்லது ஆபத்து அதிகரிப்பதை முதலீட்டாளர்கள் முன்னறிவிப்பதால், இடர் பிரீமியங்கள் விரிவடைந்து, சொத்து விலைகளில் வலுவான கீழ்நோக்கி அழுத்தத்தை ஏற்படுத்துகின்றன.
