மொத்த வருமான பெருக்கி வரையறை

மொத்த வருமான பெருக்கி என்றால் என்ன?

மொத்த வருமான பெருக்கி (ஜிஐஎம்) என்பது ஒரு முதலீட்டு சொத்தின் மதிப்பின் தோராயமான நடவடிக்கையாகும், இது சொத்தின் விற்பனை விலையை அதன் மொத்த வருடாந்திர வாடகை வருமானத்தால் வகுப்பதன் மூலம் பெறப்படுகிறது. ஷாப்பிங் சென்டர்கள் மற்றும் அபார்ட்மென்ட் வளாகங்கள் போன்ற வணிக ரீதியான ரியல் எஸ்டேட்களை மதிப்பிடுவதில் ஜிஐஎம் பயன்படுத்தப்படுகிறது, ஆனால் இது பயன்பாடுகள், வரி, பராமரிப்பு மற்றும் காலியிடங்கள் போன்ற காரணிகளின் விலையை கருத்தில் கொள்ளாததால் மட்டுப்படுத்தப்பட்டுள்ளது. வணிக பண்புகளை மதிப்பிடுவதற்கு பொதுவாக பயன்படுத்தப்படும் பிற, விரிவான முறைகள் மூலதனமயமாக்கல் வீதம் (தொப்பி வீதம்) மற்றும் தள்ளுபடி செய்யப்பட்ட பணப்புழக்க முறை ஆகியவை அடங்கும்.

மொத்த வருமான பெருக்கி விளக்கப்பட்டுள்ளது

மொத்த வருமான பெருக்கி ஒரு சொத்தின் கேட்கும் விலை ஒரு நல்ல ஒப்பந்தமா என்பதை தோராயமாக தீர்மானிக்க பயன்படுத்தலாம். சொத்தின் மொத்த வருடாந்திர வருமானத்தால் ஜிஐஎம் பெருக்கினால், சொத்தின் மதிப்பு அல்லது அது எதை விற்க வேண்டும்.

மொத்த வருமான பெருக்கி கணக்கீட்டின் எடுத்துக்காட்டு

எடுத்துக்காட்டாக, மதிப்பாய்வு செய்யப்பட்ட ஒரு சொத்து மொத்த வருமானம் $ 50, 000 ஆகும். ஒப்பிடக்கூடிய விற்பனை 56, 000 டாலர் வருமானம் மற்றும் 2, 000 392, 000 விற்பனை மதிப்புடன் கிடைக்கிறது (உண்மையில், பகுப்பாய்வை மேம்படுத்த ஒப்பிடத்தக்க பலவற்றை நாங்கள் எதிர்பார்க்கிறோம்).

எங்கள் ஜிஐஎம் 2, 000 392, 000 / $ 56, 000 = 7 ஆக இருக்கும்.

முடிவில், இந்த ஒப்பிடத்தக்க (அல்லது நடைமுறையில் பெரும்பாலும் அழைக்கப்படும் “comp”) அதன் பயனுள்ள மொத்தத்தை 7 மடங்கு (7x) க்கு விற்றது. இந்த பெருக்கத்தைப் பயன்படுத்தி, இந்த சொத்தின் மூலதன மதிப்பு 50, 000 350, 000 என்பதைக் காண்கிறோம். இது கண்டுபிடிக்கப்பட்டது: V = GIM x EGI, 7 x $ 50, 000 = $ 350, 000.

மொத்த வருமான பெருக்கி முறைக்கு குறைபாடுகள்

பெருக்கி முறைக்கு எதிரான ஒரு இயற்கை வாதம் எழுகிறது, ஏனெனில் இது ஒரு கச்சா மதிப்பீட்டு நுட்பமாகும். வட்டி விகிதங்களில் மாற்றங்கள் (பணக் கணக்கீடுகளின் நேர மதிப்பில் தள்ளுபடி விகிதங்களை விளைவிக்கும்), ஆதாரங்கள் அல்லது வருவாய் (தரம்) மற்றும் செலவுகள் வெளிப்படையாகக் கருதப்படுவதில்லை - மொத்த வருமான பெருக்கி ஒரு நடைமுறை மதிப்பீட்டு மாதிரியாக இல்லை, ஆனால் அது ஒரு “ உறைகளின் பின்புறம் ”தொடக்க புள்ளி.

பிற குறைபாடுகள் பின்வருமாறு:

• GIM முறை ஒத்த வகுப்புகளில் உள்ள பண்புகளில் ஒற்றுமையைக் கருதுகிறது. ஒத்திவைக்கப்பட்ட பராமரிப்பு, சொத்து வயது மற்றும் சொத்து மேலாளரின் தரம் போன்ற காரணிகளின் விளைவாக ஒத்த பண்புகளுக்கிடையேயான செலவு விகிதங்கள் பெரும்பாலும் வேறுபடுகின்றன என்பதை பயிற்சியாளர்கள் அனுபவத்திலிருந்து அறிவார்கள். ஜிஐஎம் மொத்த வருமானத்தின் அடிப்படையில் மதிப்பை மதிப்பிடுகிறது மற்றும் நிகர இயக்க வருமானம் (NOI) அல்ல, அதே நேரத்தில் சொத்து அதன் நிகர சம்பாதிக்கும் சக்தியின் அடிப்படையில் வாங்கப்படுகிறது. மொத்த வருமானம் கணிசமாக வேறுபடுகின்ற போதிலும் இரண்டு பண்புகள் ஒரே NOI ஐக் கொண்டிருக்கலாம் என்பது முற்றிலும் சாத்தியம். எனவே, ஜிஐஎம் முறையை அதன் வரம்புகளைப் பாராட்டாதவர்களால் எளிதில் தவறாகப் பயன்படுத்தலாம். ஒப்பிடக்கூடிய பண்புகளின் மீதமுள்ள பொருளாதார வாழ்க்கையை கணக்கிட ஜிம் தவறிவிட்டது. மீதமுள்ள பொருளாதார வாழ்க்கையை புறக்கணிப்பதன் மூலம், ஒரு பயிற்சியாளர் ஒரு புதிய சொத்துக்கும் 50 ஆண்டு பழமையான சொத்துக்கும் சமமான மதிப்புகளை ஒதுக்க முடியும், அவை சம வருமானத்தை ஈட்டுகின்றன என்று கருதி.