ஒரு தற்செயல் பிரிவு ஒரு ரியல் எஸ்டேட் ஒப்பந்தத்தை பிணைப்பதற்கு பூர்த்தி செய்ய வேண்டிய ஒரு நிபந்தனை அல்லது செயலை வரையறுக்கிறது. இரு தரப்பினரும், வாங்குபவர் மற்றும் விற்பவர், விதிமுறைகளை ஏற்றுக்கொண்டு ஒப்பந்தத்தில் கையெழுத்திடும்போது ஒரு தற்செயல் ஒரு பிணைப்பு விற்பனை ஒப்பந்தத்தின் ஒரு பகுதியாக மாறும். அதன்படி, உங்கள் ரியல் எஸ்டேட் ஒப்பந்தத்தில் ஒரு தற்செயல் பிரிவு சேர்க்கப்பட்டால் நீங்கள் எதைப் பெறுகிறீர்கள் என்பதைப் புரிந்துகொள்வது அவசியம். வீடு வாங்கும் ஒப்பந்தங்களில் பரவலாகப் பயன்படுத்தப்படும் தற்செயல் உட்பிரிவுகளையும் அவை வாங்குபவர்களுக்கும் விற்பவர்களுக்கும் எவ்வாறு பயனளிக்கும் என்பதை இங்கே அறிமுகப்படுத்துகிறோம்.
முக்கிய எடுத்துக்காட்டுகள்
- ஒரு தற்செயல் பிரிவு ஒரு ரியல் எஸ்டேட் ஒப்பந்தத்தை பிணைப்பதற்கு பூர்த்தி செய்ய வேண்டிய ஒரு நிபந்தனை அல்லது செயலை வரையறுக்கிறது. ஒரு மதிப்பீட்டு தற்செயல் வாங்குபவரைப் பாதுகாக்கிறது மற்றும் ஒரு சொத்து குறைந்தபட்சம், குறிப்பிட்ட தொகையை மதிப்பிடுவதை உறுதிசெய்யப் பயன்படுகிறது. ஒரு நிதி தற்செயல் (அல்லது ஒரு “ அடமான தற்செயல் ”) சொத்தை வாங்குவதற்கான நிதியுதவியைப் பெறுவதற்கு வாங்குபவருக்கு அவகாசம் அளிக்கிறது. ஒரு ஆய்வு அல்லது உரிய விடாமுயற்சி தற்செயல் வாங்குபவருக்கு ஒரு குறிப்பிட்ட காலத்திற்குள் வீட்டை ஆய்வு செய்வதற்கான உரிமையை வழங்குகிறது.
ரியல் எஸ்டேட் ஒப்பந்தங்கள்
ஒரு ரியல் எஸ்டேட் பரிவர்த்தனை பொதுவாக ஒரு சலுகையுடன் தொடங்குகிறது: வாங்குபவர் ஒரு விற்பனையாளருக்கு கொள்முதல் சலுகையை வழங்குகிறார், அவர் திட்டத்தை ஏற்கலாம் அல்லது நிராகரிக்கலாம். அடிக்கடி, விற்பனையாளர் சலுகையை எதிர்கொள்கிறார் மற்றும் இரு தரப்பினரும் ஒரு உடன்பாட்டை எட்டும் வரை பேச்சுவார்த்தைகள் முன்னும் பின்னுமாக செல்கின்றன. எந்தவொரு தரப்பினரும் விதிமுறைகளுக்கு உடன்படவில்லை என்றால், சலுகை வெற்றிடமாகிவிடும், மேலும் வாங்குபவரும் விற்பனையாளரும் தனித்தனியான வழிகளில் எந்தவொரு கடமையும் இல்லாமல் செல்கிறார்கள். இருப்பினும், சலுகையின் விதிமுறைகளுக்கு இரு தரப்பினரும் ஒப்புக் கொண்டால், வாங்குபவர் ஆர்வமுள்ள பண வைப்புத்தொகையைச் செய்கிறார் good இது நல்ல நம்பிக்கையின் சான்றாக செலுத்தப்படும் தொகை, பொதுவாக விற்பனை விலையில் 1% அல்லது 2% ஆகும். நிறைவு செயல்முறை தொடங்கும் போது இந்த நிதி ஒரு எஸ்க்ரோ நிறுவனத்தால் நடத்தப்படுகிறது.
சில நேரங்களில் ரியல் எஸ்டேட் வாங்குவதற்கான சலுகையுடன் ஒரு தற்செயல் பிரிவு இணைக்கப்பட்டு ரியல் எஸ்டேட் ஒப்பந்தத்தில் சேர்க்கப்பட்டுள்ளது. அடிப்படையில், ஒரு தற்செயல் பிரிவு, சில சூழ்நிலைகளில் ஒப்பந்தத்திலிருந்து பின்வாங்குவதற்கான உரிமையை கட்சிகளுக்கு வழங்குகிறது, அவை வாங்குபவருக்கும் விற்பனையாளருக்கும் இடையில் பேச்சுவார்த்தை நடத்தப்பட வேண்டும். தற்செயல்களில் கால அளவு (எ.கா. “வாங்குபவருக்கு சொத்தை ஆய்வு செய்ய 14 நாட்கள் உள்ளன”) மற்றும் குறிப்பிட்ட விதிமுறைகள் (எ.கா. “வாங்குபவருக்கு 30 ஆண்டு வழக்கமான கடனைப் பெறுவதற்கு 21 நாட்கள் உள்ளன, கொள்முதல் விலையில் 80% வட்டி விகிதம் 4.5% ஐ விட அதிகமாக இல்லை ”). எந்தவொரு தற்செயல் விதிமுறையும் தெளிவாகக் கூறப்பட வேண்டும், இதனால் அனைத்து தரப்பினரும் விதிமுறைகளைப் புரிந்துகொள்வார்கள்.
தற்செயல் பிரிவின் நிபந்தனைகள் பூர்த்தி செய்யப்படாவிட்டால், ஒப்பந்தம் பூஜ்யமாகவும், வெற்றிடமாகவும் மாறும், மேலும் ஒரு தரப்பினர் (பெரும்பாலும் வாங்குபவர்) சட்டரீதியான விளைவுகள் இல்லாமல் பின்வாங்கலாம். மாறாக, நிபந்தனைகள் பூர்த்தி செய்யப்பட்டால், ஒப்பந்தம் சட்டப்பூர்வமாக நடைமுறைப்படுத்தப்படும், மேலும் அவர்கள் பின்வாங்க முடிவு செய்தால் ஒரு கட்சி ஒப்பந்தத்தை மீறும். பின்விளைவுகள் மாறுபடும், ஆர்வமுள்ள பணத்தை பறிமுதல் செய்வதிலிருந்து வழக்குகள் வரை. எடுத்துக்காட்டாக, ஒரு வாங்குபவர் பின்வாங்கினால், விற்பனையாளர் மற்றொரு வாங்குபவரைக் கண்டுபிடிக்க முடியவில்லை என்றால், விற்பனையாளர் குறிப்பிட்ட செயல்திறனுக்காக வழக்குத் தொடரலாம், வாங்குபவர் வீட்டை வாங்கும்படி கட்டாயப்படுத்துகிறார்.
வீட்டு கொள்முதல் ஒப்பந்தங்களில் தற்செயல் உட்பிரிவுகள்
தற்செயல் உட்பிரிவுகளின் வகைகள்
ஏதேனும் தேவை அல்லது அக்கறைக்கு தற்செயல் உட்பிரிவுகள் எழுதப்படலாம். இன்றைய வீடு வாங்கும் ஒப்பந்தங்களில் சேர்க்கப்பட்டுள்ள மிகவும் பொதுவான தற்செயல்கள் இங்கே.
மதிப்பீட்டு தற்செயல்
ஒரு மதிப்பீட்டு தற்செயல் வாங்குபவரைப் பாதுகாக்கிறது மற்றும் ஒரு சொத்து குறைந்தபட்ச, குறிப்பிட்ட தொகையை மதிப்பிடுகிறது என்பதை உறுதிப்படுத்தப் பயன்படுகிறது. குறைந்தபட்சம் குறிப்பிட்ட தொகையை சொத்து மதிப்பீடு செய்யாவிட்டால், ஒப்பந்தத்தை நிறுத்தலாம், மேலும் பல சந்தர்ப்பங்களில், ஆர்வமுள்ள பணம் வாங்குபவருக்குத் திருப்பித் தரப்படுகிறது.
ஒரு மதிப்பீட்டு தற்செயல், மதிப்பீடு குறிப்பிட்ட தொகைக்குக் குறைவாக இருந்தாலும், வாங்குபவர் மதிப்பீட்டு மதிப்பின் அறிவிப்பைப் பெற்ற ஒரு குறிப்பிட்ட எண்ணிக்கையிலான நாட்களுக்குள், வாங்குபவரை வாங்குவதை அனுமதிக்கும் விதிமுறைகளை உள்ளடக்கியிருக்கலாம். மதிப்பீட்டாளருக்கு விலையை குறைக்க விற்பனையாளருக்கு வாய்ப்பு இருக்கலாம். தற்செயல் ஒரு வெளியீட்டு தேதியைக் குறிப்பிடுகிறது அல்லது அதற்கு முன்னர் வாங்குபவர் மதிப்பீட்டில் ஏதேனும் சிக்கல்களை விற்பனையாளருக்கு அறிவிக்க வேண்டும். இல்லையெனில், தற்செயல் திருப்தி என்று கருதப்படும், மேலும் வாங்குபவர் பரிவர்த்தனையிலிருந்து வெளியேற முடியாது.
ஒரு ரியல் எஸ்டேட் ஒப்பந்தத்தில் ஒரு தற்செயல் பிரிவு, வாங்குபவருக்கும் விற்பனையாளருக்கும் இடையில் பேச்சுவார்த்தை நடத்தப்படும் குறிப்பிட்ட சூழ்நிலைகளில் கட்சிகளுக்கு தங்கள் ஒப்பந்தத்திலிருந்து வெளியேற உரிமை அளிக்கிறது.
நிதி தற்செயல்
ஒரு நிதி தற்செயல் ("அடமான தற்செயல்" என்றும் அழைக்கப்படுகிறது) வாங்குபவருக்கு சொத்து வாங்குவதற்கு விண்ணப்பிக்கவும் நிதி பெறவும் நேரம் தருகிறது. இது வாங்குபவருக்கு முக்கியமான பாதுகாப்பை வழங்குகிறது, அவர்கள் ஒரு வங்கி, அடமான தரகர் அல்லது வேறு வகையான கடன்களிடமிருந்து நிதியுதவி பெற முடியாவிட்டால், ஒப்பந்தத்திலிருந்து பின்வாங்கலாம் மற்றும் அவர்களின் ஆர்வமுள்ள பணத்தை மீட்டெடுக்க முடியும்.
நிதி தற்செயல் வாங்குபவருக்கு நிதியுதவி பெற வழங்கப்பட்ட குறிப்பிட்ட நாட்களைக் குறிக்கும். ஒப்பந்தத்தை நிறுத்த வாங்குபவருக்கு இந்த தேதி வரை உள்ளது (அல்லது விற்பனையாளரால் எழுத்துப்பூர்வமாக ஒப்புக் கொள்ளப்பட வேண்டிய நீட்டிப்பைக் கோருங்கள்). இல்லையெனில், வாங்குபவர் தானாகவே தற்செயலைத் தள்ளுபடி செய்து, கடன் வாங்கப்படாவிட்டாலும் கூட, சொத்தை வாங்க கடமைப்படுகிறார்.
வீட்டு விற்பனை தற்செயல்
பெரும்பாலான சந்தர்ப்பங்களில் மற்றொரு சொத்தை வாங்குவதற்கு முன்பு விற்க எளிதானது என்றாலும், நேரமும் நிதியுதவியும் எப்போதும் அவ்வாறு செயல்படாது. ஒரு வீட்டு விற்பனை தற்செயல் வாங்குபவருக்கு புதிய வீட்டிற்கு நிதியளிப்பதற்காக அவர்களின் இருக்கும் வீட்டை விற்கவும் குடியேறவும் ஒரு குறிப்பிட்ட நேரத்தை வழங்குகிறது. இந்த வகையான தற்செயல் வாங்குபவர்களைப் பாதுகாக்கிறது, ஏனென்றால், ஏற்கனவே இருக்கும் வீடு குறைந்தது கேட்கும் விலைக்கு விற்கவில்லை என்றால், வாங்குபவர் சட்டரீதியான விளைவுகள் இல்லாமல் ஒப்பந்தத்திலிருந்து வெளியேற முடியும்.
வீடு விற்பனை தற்செயல்கள் விற்பனையாளருக்கு கடினமாக இருக்கும், அவர்கள் தற்செயல் முடிவுக்காக காத்திருக்கும்போது மற்றொரு சலுகையை அனுப்ப வேண்டிய கட்டாயத்தில் இருக்கக்கூடும். வாங்குபவரின் வீடு குறிப்பிட்ட நாட்களுக்குள் விற்கப்படாவிட்டால் ஒப்பந்தத்தை ரத்து செய்வதற்கான உரிமையை விற்பனையாளர் வைத்திருக்கிறார்.
ஆய்வு தற்செயல்
ஒரு ஆய்வு தற்செயல் (“சரியான விடாமுயற்சி தற்செயல்” என்றும் அழைக்கப்படுகிறது) ஐந்து முதல் ஏழு நாட்கள் போன்ற ஒரு குறிப்பிட்ட காலத்திற்குள் வீட்டை ஆய்வு செய்வதற்கான உரிமையை வாங்குபவருக்கு வழங்குகிறது. இது வாங்குபவரைப் பாதுகாக்கிறது, அவர் ஒப்பந்தத்தை ரத்து செய்யலாம் அல்லது ஒரு தொழில்முறை வீட்டு ஆய்வாளரின் கண்டுபிடிப்புகளின் அடிப்படையில் பழுதுபார்ப்பு பேச்சுவார்த்தை நடத்த முடியும். மின், பூச்சு, பிளம்பிங், கட்டமைப்பு மற்றும் காற்றோட்டம் கூறுகளின் நிலை உள்ளிட்ட சொத்தின் உட்புறம் மற்றும் வெளிப்புறத்தை ஒரு ஆய்வாளர் ஆய்வு செய்கிறார். ஆய்வின் போது கண்டுபிடிக்கப்பட்ட ஏதேனும் சிக்கல்களை விவரிக்கும் அறிக்கையை வாங்குபவருக்கு ஆய்வாளர் அளிக்கிறார். ஆய்வு தற்செயலின் சரியான விதிமுறைகளைப் பொறுத்து, வாங்குபவர் பின்வருமாறு:
- அறிக்கையை அங்கீகரிக்கவும், ஒப்பந்தம் முன்னோக்கி நகர்கிறது. ஒப்பந்தத்தை விட்டு வெளியேறவும், ஆர்வமுள்ள பணத்தை திரும்பப் பெறவும் ஏதேனும் ஒரு இரண்டாவது பார்வை தேவைப்பட்டால் மேலதிக ஆய்வுகளுக்கான நேரத்தை கோருங்கள். விற்பனையாளர் ஒப்புக் கொண்டால், ஒப்பந்தம் முன்னோக்கி நகர்ந்தால்; விற்பனையாளர் மறுக்கிறார், வாங்குபவர் ஒப்பந்தத்திலிருந்து பின்வாங்கலாம் மற்றும் அவர்களின் ஆர்வமுள்ள பணத்தை திருப்பித் தரலாம்)
பழுதுபார்க்கும் தற்செயல் சில நேரங்களில் ஆய்வு தற்செயலுடன் கூடுதலாக சேர்க்கப்பட்டுள்ளது. தேவையான பழுதுகளுக்கு அதிகபட்ச டாலர் தொகையை இது குறிப்பிடுகிறது. பழுதுபார்ப்பு இந்த டாலர் தொகையை விட அதிகமாக செலவாகும் என்று ஆய்வு சுட்டிக்காட்டினால், வாங்குபவர் ஒப்பந்தத்தை நிறுத்த தேர்வு செய்யலாம். பல சந்தர்ப்பங்களில், பழுதுபார்ப்பு செலவு தற்செயலானது விற்பனை விலையின் ஒரு குறிப்பிட்ட சதவீதத்தை அடிப்படையாகக் கொண்டது, அதாவது 1% அல்லது 2%.
கிக்-அவுட் பிரிவு
கிக்-அவுட் பிரிவு என்பது ஒரு வீடு விற்பனை தற்செயலுக்கு எதிராக ஒரு அளவிலான பாதுகாப்பை வழங்க விற்பனையாளர்களால் சேர்க்கப்பட்ட ஒரு தற்செயலாகும். விற்பனையாளர் ஒரு வீட்டு விற்பனை தற்செயலுக்கு ஒப்புக்கொள்கையில், விற்பனையாளர் தொடர்ந்து சொத்தை சந்தைப்படுத்த முடியும் என்று கூறி ஒரு கிக்-அவுட் பிரிவைச் சேர்க்கலாம். மற்றொரு தகுதிவாய்ந்த வாங்குபவர் முன்னேறினால், விற்பனையாளர் தற்போதைய வாங்குபவருக்கு வீடு விற்பனை தற்செயலை அகற்றி ஒப்பந்தத்தை உயிருடன் வைத்திருக்க ஒரு குறிப்பிட்ட நேரத்தை (72 மணிநேரம் போன்றவை) தருகிறார். இல்லையெனில், விற்பனையாளர் ஒப்பந்தத்திலிருந்து வெளியேறி புதிய வாங்குபவருக்கு விற்கலாம்.
அடிக்கோடு
ஒரு ரியல் எஸ்டேட் ஒப்பந்தம் என்பது ஒரு ரியல் எஸ்டேட் பரிவர்த்தனையில் ஒவ்வொரு தரப்பினரின் பாத்திரங்களையும் கடமைகளையும் வரையறுக்கும் சட்டப்பூர்வமாக செயல்படுத்தக்கூடிய ஒப்பந்தமாகும். தற்செயல்கள் என்பது ஒப்பந்தத்தின் ஒரு பகுதியுடன் இணைக்கப்பட்டவை. உங்கள் ஒப்பந்தத்தைப் படித்து புரிந்துகொள்வது முக்கியம், குறிப்பிட்ட தேதிகள் மற்றும் காலக்கெடுவுக்கு கவனம் செலுத்துங்கள். நேரம் சாராம்சமாக இருப்பதால், ஒரு நாள் (மற்றும் ஒரு தவறவிட்ட காலக்கெடு) உங்கள் ரியல் எஸ்டேட் பரிவர்த்தனையில் எதிர்மறையான மற்றும் விலையுயர்ந்த விளைவை ஏற்படுத்தும்.
சில மாநிலங்களில், ரியல் எஸ்டேட் தொழில் வல்லுநர்கள் ஒப்பந்தங்கள் மற்றும் தற்செயல் உட்பிரிவுகள் உள்ளிட்ட எந்த மாற்றங்களையும் தயாரிக்க அனுமதிக்கப்படுகிறார்கள். இருப்பினும், பிற மாநிலங்களில், இந்த ஆவணங்கள் உரிமம் பெற்ற வழக்கறிஞர்களால் வரையப்பட வேண்டும். உங்கள் மாநிலத்தின் சட்டங்களையும் விதிகளையும் பின்பற்றுவது முக்கியம். பொதுவாக, நீங்கள் ஒரு தகுதிவாய்ந்த ரியல் எஸ்டேட் நிபுணருடன் பணிபுரிகிறீர்கள் என்றால், அவர்கள் உங்களுக்கு செயல்முறை மூலம் வழிகாட்ட முடியும் மற்றும் ஆவணங்கள் சரியாக தயாரிக்கப்படுகின்றன என்பதை உறுதிப்படுத்த முடியும் (தேவைப்பட்டால் ஒரு வழக்கறிஞரால்). நீங்கள் ஒரு முகவர் அல்லது தரகருடன் பணிபுரியவில்லை என்றால், ரியல் எஸ்டேட் ஒப்பந்தங்கள் மற்றும் தற்செயல் உட்பிரிவுகள் குறித்து ஏதேனும் கேள்விகள் இருந்தால் வழக்கறிஞரைச் சரிபார்க்கவும்.
